独立思考抗洗脑论房（2）：从温哥华华人排长队看房产是怎么“热”的
房产经纪在房屋顺利成交中起着不可或缺的正面作用。
虽然本文是就事论事，但仍然不能否认房产经纪对于大温地产的贡献作用。
回归本文。
BOSA盖SOVEREIGN，是为了卖房。既然卖，就要招呼，
这就有了两项优惠（1.9%或者5%，不包括小字部分）。
你如果认真，在研读小字部分并跟开发商仔细沟通后千万不要假设你符合满足任何一项优惠的条件（一位经纪提醒我的）。
经纪来了。
房产经纪将房屋买卖成交了，才能拿到佣金，才能生存。
开发商要想将房屋卖的越多越贵，就需要越多的房产经纪帮忙。当然，帮忙是要
佣金（百分比）的。
所以在利益上，双方是一致的。房屋卖的越多越贵，双方的利益就愈大化。
而且，这种利益是[b]现时[/b]的（不是[b]未来[/b]的）。
为了这种现时利益，上述两方出钱造势乃情理之中。
谁来买？
投资者和自住者。
如果投资者买方也能实现最终正向利润的话，那只是未来的，是建立在未来能在更高价格成交的基础上的或者最终出租房收入能带来正向现金流。
未来的事，谁能预测？
到这里，如果你是投资者和自住者，是不是要自己独立思考抗洗脑一下？
先说说投资和出租房收入。
除去人为的炒作、信息的极端不对称和暴力垄断，价格是由需求和供给决定的。住房的最终需求也是长期需求是自住。
自住需求：排队的有多少是自住的？
供给：MetroTown附近的类似高层还少吗？未来还有
更高（46层）地理位置更好的Metroplace([url]http://metroplaceliving.ca/[/url])
和37层
Chancellor([url]http://www.polyhomes.com/upcoming_community.php?community_id=573[/url])
投资需求：长期低利率，确实有钱没处投资。但请自己分析一下风险（利率走向、供给量的变化等等）。做好房价走低、租金长期低迷的准备。
再说说房产经纪和投资住房者。
理论上，房产经纪一般是为买房自住者服务的。
为了在越来越厉害的竞争中生存，房产经纪也开始为投资住房者出谋划策：
排SOVEREIGN前80名，可以有5%的保证金利息，
1、比你存银行的利息高！
2、楼花可以卖！
3、买了房后可以高价卖！
4、租金稳定！
5、租金可以抵其他开销！
1、咋一看，确实比现在的银行利息高！但你了解它的细节嘛？你能保证三年后银行的利息不会更高？
2、楼花可以卖吗？你了解细节吗？如果可以，卖楼花的成本是多少？
3、你能够保证吗？
4、以后更多高楼林立，租金会稳定吗？
5、租金不会降吗?
投资住房者，你愿意拿你的辛苦钱冒险吗？
别忘了，高利润，高风险！
那为什么有排队呢？
还是[b]现时[/b]利益的驱动！
经纪付钱让人排队，排队者有[b]现时[/b]利益。
但别忘了，上述的所有[b]现时[/b]利益最后得有投资买房者的[b]现时[/b]付出来买单。
那为什么要排队呢？
营销手段！这儿得说说
[url=http://www.bassbasement.org/BassModel/]www.bassbasement.org/BassModel/[/url]
“
营销大师——弗兰克·贝斯教授(Frank Bass，1926~2006)，现代营销科学奠基人之一；拥有世界性的声誉。
他最重要的成果，就是创立了“贝斯扩散模型”——帮助 AT&T 等众多大
公司从事新产品的市场推广，解决了新产品、新技术如何获取新顾客的问题。
那么，什么是“贝斯扩散模型”呢？让我们来看下图（见附件）：
[img]attachment/photo/Mon_1102/2555_82661297974804c5c51c0b59aad9c.jpg[/img]
从上图中，我们可以看出：
（1） 新顾客分成两类：尝鲜型（冒险型）和模仿型。
（2） 尝鲜型（冒险型）顾客所占比例较低，约 20%，剩余的基本都是模仿型顾客。
（3） 产品广告对尝鲜型（冒险型）顾客的影响较大。但对于模仿型顾客的意义不大。
（4） 模仿型顾客易受其他人的使用体验影响。
以上的结论，对从事新产品、新技术推广的企业有什么样的指导意义呢？
简单来说，就是 2 点：
（1） 前期靠媒体广告宣传，推动尝鲜型（冒险型）顾客使用，形成第一代消费者。
（2） 后期减少广告投资，增加“顾客使用体验的传播”力度，影响占消费者群体大多数的“模仿型顾客”来使用。
”
说白了，就是所谓的“托”。
再谈谈买房自住者。
读了以上的“瞎掰”，你还愿意在如此“热”的情景下买这个房子住吗？
除非急着住。
可是开发商说要2014春才能盖完啊！这三年中，变化大着呢！
我敢说，真正买房自住的，此时是不对这个感兴趣的。MetroTown周围新旧高低房多的是。
买方，不妨货比三家。
买方是房产交易金字塔的底端。貌是可怜，实则力无穷！
金字塔顶端越是花哨，越需要金字塔底端的付出和衬托。
如果金字塔底端拒绝过度的付出，金字塔花哨的顶端必然坍塌。
房产如此炒“热”了，
开发商、经纪、排队的，现时收益为正！
你呢，现时收益为负！
未来，你还要为你的爱房付管理费、房税（房价越高，费税越高），前者养活开发商，后者养活政府。
未来卖房？
1、假设未来房价涨了。
你卖房，正收益！你还要买不？要买？要付比涨前更高的钱！
2、假设未来房价跌了。
你卖房，负收益！
不管哪种情况，经纪、政府都有现时的收益。
你要在大温地区长期居住？
更要小心所谓的“热”了！一“热”而动全身。算算你家的开销，还有下一代的开销。
我们要对自己和后代负责，为长期居住在此的世世代代负责：
[b]我们要可持续的经济发展！[/b]
除非，你也去做房产经纪，捞点现时收益。