房价什么时候才会大跌？

最近在闲聊时听到一个信息，就是一个十八线的城市的房价最近居然涨价了。

感觉非常的扯蛋，就思考了一下十八线的房价为什么能涨，还有房价什么时候才会大跌？

国家最近一直在强调房住不炒，目的是什么，其实不是真的想让房价下跌，让买不起房子的买的起。也不是真的想让房子回归居住属性。

其实真的的目的是限制房子的价格涨幅过快，房价快速涨价无论是91年的日本还是08年的美国都已经证明没有任何资产价格是可以只涨不跌的，涨高了必然会大跌，资产价格发生了暴跌必然伴随金融危机。为什么？逻辑很简单，就是价格不可能凭空上涨，必然是有大量的人以这个价格产生了交易，但房子天然是有杠杆的，当价格大跌之后就必然会爆仓，导致资不抵债，不再还款，导致银行坏账，消费下降，进一步产生恶性循环。

但政府愿意让房价快速下跌吗？同样不愿意，因为现在快速下跌那么就相当于自动刺破泡沫，自己制造金融风险。当然，现在刺破铁定比涨的更高后被动爆破的威力小很多，但后果依然是不可承受的。所以政府的态度肯定是让房价不涨不跌持续下去。

这是我以前的结论，但政府可以用政策高效的冻结住交易，但不可能长期干预市场，因为长期干预市场的后果不见得比金融风险的代价低多少。

那么基于现在全国的人均房屋拥有率，其实只有少数有人口持续流入的城市房子才真正的稀缺，而剩下99％的城市房子都是过剩的，那么这个状态天然是不可能导致房价上涨的。那么这些城市的房价什么时候才会真正的大跌呢？

我的结论是看这个城市的房屋成交量高峰是什么时间，如果是全国平均，高峰应该是在2012-2018年这5、6年，然后再往后推大概10年，就是房价大跌的时间。

为什么这么说，因为房价不能跌的逻辑前面说过了，就是买房都是加杠杆的，如果刚买房就大跌，例如你首付30％，房价就下跌了30％，那么你就相当于亏损了100％，那么先不管对你的身心上会有多么巨大的打击，单看大概率你就不会继续还房贷了，因为如果房价再跌一点点，你的还款就是在打水漂。

但对于现在平均25年的房款时间，等额本息的还款方式，那么前10年大部分都是在还利息，如果还款已达10年，那么如果此时因为房价下跌而放弃还款，那么前面10年的还款+首付可能都打了水漂，同时身上背负的债务并没有因为10年的还款而少多少，所以此时放弃的成本过于高昂。这样银行就不容易产生坏账，整个金融系统就不那么脆弱。

同时上面的假设都是基于成交量高峰同时也是价格高峰，但现实往往并非如此，例如14年买的，15～18年可能已经涨了2～4倍，这种时候即使下跌50％，其实还是有收益的，大部分人都不可能因为下跌而放弃还款。

所以我预估10年是一个对整个金融系统都相对保险的时间段。同时政府不想让房价跌，考虑也只是多数人，只要不是所有城市一起大跌，那么也不会造成全局风险。

就好像现在以房价暴跌而出名的几个城市，政府也根本没怎么管。

基于上面的推断，我认为从2025年开始，或许更早一些，到2030年，就陆陆续续的会有更多的城市加入hegang等暴跌城市俱乐部中。

当然对于一线城市和人口持续流入的城市房价短期看必然是会持续上升的，但问题是如果二三线房价慢慢降下去之后，这里面必然有一个比价效应，就好像你是一个坚定的苹果粉，只用苹果手机，绝对不用安卓，但如果明年苹果最便宜的手机也要10000万以上，而旗舰安卓也才2000块，那么你还坚持吗？如果苹果1.5万，而安卓1千块呢？我相信无论你多么坚定，只要苹果的价格足够贵，安卓的足够便宜，你铁定会变节。房子也一样，现在上海均价6万，而杭州苏州武汉长沙成都均价2万3万4万，你还想坚持在上海买房，如果上海到了8万，而苏杭武长成等降到1万甚至8千，你还坚持吗？你老家的房子降到5k4k甚至2k的时候你还坚持吗？

当然城市的选择原因并非只有房价，还有非常非常多的其它因素，你或许不会单纯因为房价而换城市，但是不是肯定有人会，只要有人会，那么潜在购房者就会减少，人口就会减少，那么对房价必然就会产生冲击。所以只要十八线、5线、4线城市开始降价，2、3线就会被迫慢慢跟着降，最终也会传导到1线城市。

就好像1线房价上涨之后会传导到2、3线，然后慢慢传导到4、5线的逻辑是一样的。

以前从来没人敢判断房价什么时候会跌，因为每一个、每一次唱空的人都被打脸了，甚至被反复打脸。但现在基于上面简单的逻辑，我就敢判断，房价下跌甚至大跌的时间范围，就在2025年～2030年。

总结一下，就是这个时间范围各个城市房价陆陆续续下跌对全局金融系统的冲击相对是最小的。

如果到时候制定政策让房价不跌是不是会更好？

不会，因为房产市场也是一个市场，只要是市场最好就按照市场的逻辑运行，不能长时间进行政策干预。不然这个市场就会出现各种各样的奇葩现象，最终导致效率低下而发现资源损耗。