学生公寓属于多单元住宅（Multi-family）的一种，主要针对大学生和研究生群体。
过去20年，北美高等教育入学率呈稳步上涨趋势，国际学生数量逐年增加。以美国为例，学生公寓的平均年入住率高达 97.7%，高于名声在外的出租公寓的92.2%。
除了按床位/房间出租外，学生公寓和普通公寓还在 “好地段”的定义上有着本质区别。传统公寓的好地段一般指交通便捷、商业林立的市中心。而学生公寓的好地段既可以是离学校较近的区域，也可以是餐饮娱乐丰富、价位划算、学生一族聚集的街区。此外，由于入学率才是决定收益的主要外因，学生公寓较普通公寓更不易受宏观经济因素或区域就业形势的影响。
此外，两大重要指标－床位价（Price Per Bed）和现金流回报率（Cap Rate）也说明了学生公寓的受欢迎程度。2016年，美国学生公寓的平均床价为$66,386，创历史新高，较2015年上涨10%，超过2014年30%。
另外，由于年运营收入与地产价值呈反比，现金流回报率Cap Rate的逐年收紧也反映了学生公寓价值的迅速提升。2017年，美国学生公寓的现金流回报虽已下降至5.94%，但其数值仍高于普通出租公寓，足以说名它在长期增值和短期现金流方面的双重优势。学生公寓在上个金融危机时期的出色表现和它特殊的市场特征是吸引越来越多投资者关注的主要原因。
除了需求依赖于周边大学，而非大环境外，学生公寓还兼具逆经济周期运作的特点，能够帮助投资者安全度过动荡的经济时期。
经济下滑时，更多人选择回到校园充电，提升个人竞争力，待到大环境好转时再整装出发。
比如，根据美国国家教育统计中心 (National Center for Education Statistics) 的数据，美国高等学府的入学率在08-09次贷危机时不降反升，09年更是达到1981年来最高增幅(6.3%)。
上升的新生数量使学生公寓的需求增加，进而保证了稳定的租金来源。
根据全美最大学生公寓开发商ACC的数据，即使在经济衰退时期，其学生公寓基金表现依然坚挺。截止至2018年，该基金的净运营收入已连续11年增长，总收入保持48个季度持上升。
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