加拿大楼花市场陷入恶性循环

11月1日，路透社报道称，加拿大楼花市场正陷入两面不讨好的恶性循环。

投资者因为赚钱效应下降而不再进入，刚需买家发现楼花每平尺单价远超独立屋，而且同一套公寓租金明显低于月供，区别只是向房东还是银行贷款。

报道称，由于投资者和刚需买家都不看好楼花，导致加拿大楼花销售陷入低谷。

目前大量新建项目无法达到开工所需的预售比例，陷入停滞。

这加剧了本已紧张的住房供应，形成了投资缺失、需求不足、项目开工难的恶性循环。

报道援引多位地产专家的意见称，加拿大住房危机可能在未来几年恶化，因为大量的1卧室和2卧室公寓楼花项目的销售已经处在历史低位，导致建设所需的资金陷入停滞，而这类楼花最终的去向都是租赁市场。

地产经纪公司Realosophy Realty的总裁指出，没有人会推着婴儿车排队购买500平方英尺的公寓，即便他买不起更大的房子，他也会租一个。这就是小户型公寓的问题所在，几乎就是过渡类型的物业。而大面积的适合家庭的公寓在楼花中比例很低。

而那些3卧室以上的公寓尽管符合家庭要求，但总价在温哥华和多伦多普遍要达到120万元以上，到了这个价格区间大家又为什么要选择公寓呢？

报道称，地产局这个系统并不统计楼花销售数据，导致从城市到加拿大都只能通过市场交易获取信息。

但经济学家和房地产经纪人根据各自的调研相信，投资者因多种原因正在远离市场：高昂的抵押贷款成本、资本增值前景的下降、租金增长放缓以及住房市场未来利率下降幅度和政府措施是否有帮助的不确定性。

通常楼花销售达到50%-70%，银行会放款让开发商开始施工。不过施工资金都在监管账户里，开发商的供应商可以凭合同结款，但开发商并不能直接挪用这笔钱。

这也算是加拿大开发商比国内同行最憋屈的地方。

楼花销售的下降表明未来几个月项目的施工启动将减少，从而压缩未来几年急需的供应，以应对不断上升的需求。

RBC银行经济学家认为，允许首次购房者或购买新建住房的人选择30年期贷款，而非25年期将有助于楼花市场，但影响有多大还需要观察。但未来4-5年内，加拿大不会实现住房所有权市场的平衡。

但路透社报道也指出，相当数量的地产从业者认为这项措施可能无法激励建筑商开始施工，因为投资者仍会远离市场。

另一个致命的因素是加拿大联邦政府和魁省政府相继大幅削减了移民配额，并严格管理临时居民数量，这意味着加拿大的租客和买家绝对数量都会明显下降。

加拿大住房与抵押贷款公司（CMHC）上月发布的住房供应报告提到，2024年上半年新公寓销售同比下降了超过一半。

CMHC副首席经济学家Aled ab Iorwerth指出，许多开发商需要资金启动计划中的楼花项目。开发商没有其他融资办法，他们建造新项目越来越难了。