中国药厂老板加拿大搞投资 轻信“好友” 结果...

本文的主人翁Wang和Tian是一对 2005 年从中国移民到加拿大的夫妻。

Wang在中国是一家非常成功的制药厂老板，每年会在加拿大呆一到两个月，他的妻子和孩子则一直留在加拿大，孩子们现在都已长大成人，并且自 2010 年以来一直是加拿大公民。

虽然Tian自称是家庭主妇，但她也一直主要负责夫妻俩的Weihe Investments Ltd.的投资，其中包括在不列颠哥伦比亚省购买 22 套预售公寓。Wang在中国也有房地产投资，其家族在阿尔伯塔省和安大略省也有房地产投资。

尽管Wang和Tian夫妇拥有丰富的房地产投资经验，但在与 Yunal Kumar Nath、Jozsef Horvath 及好友 Guo 合作之前，他们从未尝试过担任开发商。

2016年5月，Guo向这对夫妇好友介绍了投资乔治王子山和苏马斯山房产的机会。他将这两处房产描绘成一项收益良好的投资，在对其进行分割和开发后，有可能获得高达 5000 万加元的利润回报。

乔治王子庄园拟建多达 150 块地皮，苏马山庄园拟建多达 300 块地皮，Guo向Wang明确表示，这些数字并非保证，而是取决于政府的批准。

虽然不知道 Horvath 和 Guo 是如何认识同为承包商的Yunal Kumar Nath的，但判决书指出，Nath "有一位亲戚在某级政府部门工作"。

2016 年 5 月 15 日，Guo、Wang、Horvath和Nath四方于在阿伯茨福德共进午餐，Wang "急切地想看看乔治王子市的房产"，并决定当天下午支付包机费去实地考察。

Wang 和 Tian 在本拿比的 Grand Villa Casino 宴请了 Guo、Horvath 和 Nath，并口头商定了购买这些房产进行开发的计划。决定书显示，原告计划为乔治王子城房产支付 150 万加元，为苏马山房产支付 315 万加元，外加开发这两处房产的费用。开发工作将由 Horvath 和 Nath 负责，Guo负责监督。

两天后，即 2016 年 5 月 18 日，Wang和Tian夫妇二人在阿伯兹福德的一家律师事务所与Guo、Horvath和Nath会面，提供了定金并签署了收购房产的文件。

被告的秘密利润

"原告并不知道，在 2016 年 5 月 16 日晚宴之前的几周内，Horvath 和 Nath 为自己争取到了购买乔治王子山和苏马山房产的权利，价格大大低于给Wang和Tian的购买价格，"判决书写道。

"因此，到 2016 年 5 月 16 日，当双方为他们新的投资关系干杯时，Horvath 和 Nath通过将两处房产炒卖给原告，可以分享145 万加元的秘密利润。"

根据 Kirchner 的说法，Nath 和 Horvath 于 2016 年 5 月 12 日前往乔治王子市查看房产，5 月 16 日，也就是Wang和Tian同意以 150 万加元的价格购买房产的同一天，Nath 通过其公司 Developro Construction Ltd. 以 55 万加元的价格签订了购买合同。

判决书指出，原告提交的一份评估报告显示，乔治王子城房产在 2016 年 5 月的实际价值仅为 37.5 万加元。

就在Wang和Tian签署购买文件前不久，Developro 将其购买该房产的权利转让给了 Nath 控制的一家编号公司。根据裁决，作为土地交易的一部分，这家编号公司后来被卖给了Wang和Tian的公司 Weihe。

同样，2016 年 5 月 10 日，Horvath通过自己的公司，受让了已在进行中的苏马山房产销售计划。

"转让文件上写明转让费为 315 万加元，但 Horvath 在证据中同意他只需支付 265 万加元的转让费，"裁决书写道。

"我推断，这样做是为了防止 Horvath 不得不向原告披露转让情况，因为原告已同意以该价格购买该房产。这将有助于掩盖 Horvath 和 Nath 通过将转让权转给原告而赚取 45 万加元利润的事实"。

Wang和Tian在阿伯兹福德律师事务所与Guo、Nath 和 Horvath 会面时，他们自己的律师并不在场。

准备这些文件的律师告诉法庭，他建议这对夫妇在进行交易前寻求独立的法律意见，尽管Wang不会说英语，Tian的英语能力也有限，但交易过程中没有对文件进行中文翻译。

法官还发现，Guo在会面过程中充当翻译，这也导致了Wang 和 Tian对律师在交易过程中所扮演角色的混淆。

裁决还指出，Guo在阿伯兹福德律师会议上才知道 Nath 和 Horvath 收购了这些房产。

"尽管Guo知道这些情况，但他没有对交易提出质疑，也没有向Wang 和 Tian披露 Nath 和 Horvath 的利益，"裁决书写道。

"然而，我承认Guo并不知道 Nath 先生和 Horvath 先生通过炒卖房产秘密牟利。相反，我接受Guo的证据，即他认为 Nath 和 Horvath 的参与与他们为 Weihe 购买房产所做的努力有关。我之所以这样认为，主要是因为Guo没有从房产交易中获得任何利益。如果他知道 Nath 和 Horvath 从炒房中获利，他很可能会对此进行调查"。

信托责任和共谋

Kirchner 认为，Nath 和 Horvath 有信托责任向 Wang 和 Tian 披露他们在两处房产中的权益。

法官认为 Nath 和 Horvath 应为他们从销售中获得的 145 万加元秘密利润承担责任。

同样，Kirchner 还裁定 Nath 和 Horvath 应向原告赔偿 Nath 在购买乔治王子城房产时相对于其评估价值多支付的 17.5 万加元。

原告还声称，Nath、Horvath 和 Guo 共谋从销售中秘密获利。

Kirchner "毫不犹豫 "地认定Nath、Horvath共谋，但法官拒绝对Guo做出同样的认定，而是认为Guo既没有违反对原告的信托责任，也没有参与共谋。

判决书写道："虽然Wang 和 Tian没有房地产开发经验，但他们有丰富的房地产买卖经验，比Guo丰富得多。"

欺诈和疏忽的虚假陈述

Kirchner认定Guo对Wang 和 Tian在购买房产时多支付的一小部分款项负有责任，并认定Guo就霍Horvath作为土地开发商的技能和专业知识水平向Wang 和 Tian夫妇做出了疏忽的虚假陈述。

Kirchner 认为，Wang 和 Tian在决定是否购买这些房产时所依据的是几项虚假陈述，而这是其中之一。根据裁决，如果Guo没有吹捧 Horvath 的专业知识，Wang 和 Tian夫妇就不会完成购买。

因此，虽然不需要对 Horvath 和 Nath 从销售中赚取的秘密利润负责，但Guo需要对多付的 17.5 万加元负责。然而，Kirchner 得出结论认为，Wang 和 Tian 存在 "共同过失"，因为他们在同意购买之前没有进行评估。

因此，他将Guo的赔偿责任减少了 50%，减至 87,500 加元。

令人唏嘘的是，Guo与这对夫妇，已是二十余年的好友。

挪用建设资金

虽然在原告收购乔治王子庄园后，庄园的开发工作最终得以启动，但这些工作 "被 Nath 和 Horvath 管理得毫无希望"。判决还指出，即使项目管理得当，也很可能无法盈利。

"乔治王子城项目和苏马山项目在财务上都不可行，甚至无法按计划实现，"Kirchner 在裁决中写道，"即使乔治王子城项目完成了，也会亏损。苏马山项目很可能永远不会破土动工，因为该计划需要对官方社区规划进行修改。此外，在苏马山地产上进行分区所需的必要服务根本不存在"。

告提交的法务会计师报告得出的结论是，Wang 和 Tian该项目向公司预付的 2,862,500 加元中，大部分被挪用于其他用途。

决定中写道：“提取的现金数额简直令人震惊。”

“在可以追踪的地方，（会计）发现维和的钱花在了赌场、汽车经销店、珠宝店、餐馆、服装店等地方。但大部分支出无法追踪，因为钱是现金取出的。” 

虽然法官认定Guo需要向Wang 和 Tian及其公司支付数百万加元的损害赔偿，但法官裁定Nath 和 Horvath应对Guo承担其欠原告的所有金额。

其他索赔和损害赔偿

法官总共判给原告 5,164,950 加元，加上尚待确定的法庭费用和判决前利息金额。

Nath 和 Horvath共同和个别地欠了所有这些总额，但该决定还包括Nath的妻子单独欠下的一些金额。

Nath 和 Horvath被责令支付的损害赔偿包括：

•  他们的秘密利润为 1,450,000加元

•  乔治王子城房产多付 175,000加元

•  项目开发资金 2,862,500加元

•  82,000加元用于不存在的激光雷达调查

•  承包商和解金 307,500加元

•  原告为收购房产而借入的资金支付了 187,950加元的利息

•  100,000加元的惩罚性赔偿

Guo的负债总计 3,314,450加元，细分如下：

•  乔治王子城房产多付 87,500加元

•  项目开发资金 2,649,500加元

•  82,000加元用于不存在的激光雷达调查

•  承包商和解金 307,500加元

•  原告为收购房产而借入的资金支付了 187,950加元的利息

法官没有下令对Guo进行任何惩罚性赔偿。

根据判决，Horvath妻子被勒令支付 35,500 加元的秘密利润，因为她“明知收据”了不义之财。她还必须支付 225,000加元，因为她知道收到了挪用的项目开发资金的收益。

这一总额相当于Horvath夫妇在萨里一套房屋首付的一半，该房屋现已出售。根据该决定，她所欠的金额将用出售收益的一半来抵消，这应该会将她所欠的金额减少到“41,500 加元的范围”。

Horvath妻子所欠的损害赔偿是她丈夫所欠总额的一部分，但她的责任不是连带的。

原告对Guo的妻子和Horvath的儿子提出的额外索赔被驳回。