地产

卑诗基隆拿（Kelowna）一名房地产经纪人因使用经过修改的照片，为所经手的房屋销售做宣传，因此面临数千元罚款。 据Castanet报道，卑诗金融服务管理局（BC Financial Services Authority，BCFSA）最近维持了一项1月份做出的处罚决定，对基隆拿房地产经纪埃文斯(Lori Evans)处以6,000元的罚款，原因是她在克里斯蒂娜湖(Christina Lake)出售的一处房产上做了「虚假和误导性」广告。 BCFSA的首席听证官Andrew Pendray在上周发布网上的决定中指出，埃文斯在多重放盘系统(MLS)上发布的经销房产照片经过了数字修改，「以显示该房产中实际不存在的家具，更重要的是，为了显示该房产的修复状态比实际情况更好。」 Pendray称，无论买家是否因为这些照片而做出决定，但就认为，「由于照片经过数字修改，使浏览过该房产MLS列表的买家，都会留下这样的印象：该房产的修复状态比实际状况要好。」 听证会上提供的证据表明，这位身份不详的潜在买家，在未见过任何实物的情况下，于2023年5月对卑诗省克里斯蒂娜湖的一间房产提出了3份报价。 Pendray在BCFSA的决定中写道，当买家在完成交易后最终看到这幢价值490,000元的房产时，「他震惊地发现该房产与发布在MLS上的房产并不一样。」 买家随后向监管机构提出投诉，称埃文斯「故意使用误导性广告」，广告内容不仅对家具，甚至是房产和电器缺陷也进行了粉饰。 当他最终看到房子时，却看到从剥落的油漆到电器均与照片不一样。 买家在投诉中表示：「我别无选择，只能撤销交易，因为上市代理人拒绝就这些问题与卖家交谈。」「该行动的费用应由上市代理人负责。」 他还补充，前往克里斯蒂娜湖的费用也应该获得补偿。 监管机构就该投诉联系了内陆房地产经纪人协会（Association of Interior Realtors），随后展开调查。 据悉，房源出售后已被更改，并附有通知称：「卧室为虚拟布置，照片经过编辑，删除了大部分个人物品。」 埃文斯表示，她代表客户的最大利益，并「认为买家熟悉该房产，因为买家的家人几年前曾拥有该处房产」。 监管机构对经纪的第一次违规行为处以5,000元的罚款，对第二次违规行为处以1,000元的罚款。 媒体联系到埃文斯，他未有对此发表更多评论。 图：网上图片

加拿大房地产协会（CREA）表示，10月份售出的房屋数量同比增长了30%，标志着市场已经从持稳状态发生了转变。 图源：51记者拍摄   经季节性调整后，全国房屋销售较9月环比增长7.7%。 协会指出，房屋销售活动的增长范围广泛，其中大多伦多地区和卑诗省低陆平原在10月录得两位数的增长。 CREA高级经济师Shaun Cathcart表示，即使加拿大央行继续降低基准利率，销售量的激增仍令人意外。他认为，这一增长更可能与9月大量新增房源进入市场有关。 10月的全国房屋平均售价为696,166元，同比上涨6%。 新增挂牌房源数量环比下降3.5%。  

11月14日，据《列治文新闻报道》，卑诗省一名房地产经纪人同意交还其执照，并向卑诗金融服务管理局（BCFSA）支付5,000加元罚款，他承认曾使用伪造的收入文件购买了一处价值218万加元的房产。 地产经纪人Jin Luo曾在City Realty Ltd. (RE/MAX City Realty)取得执照，并在Green Team Realty Inc.工作。他在10月1日签署了一份同意令提案，承认了不当职业行为。 文件中指出，2015年12月，Luo提交了抵押贷款申请以购买温哥华的一处房产，当时他是买家代表。然而，Luo通过前助理抵押贷款经纪人Jay Kanth Chaudhary的服务，提交了伪造的收入和储蓄信息。 Luo还承认在2015年11月为另一处房产进行再融资时，通过Chaudhary的服务提交了伪造的收入和储蓄信息，违反了《房地产服务法》的规定，被认定为“不当行为”。 根据文件，2017年，当时的卑诗省金融机构委员会（FICOM，现为BCFSA）收到关于Chaudhary涉嫌与多名房地产经纪人和抵押贷款经纪人进行非法交易的举报。 2019年1月30日，FICOM调查员和警方搜查了Chaudhary的住处，查获了包括一份Excel电子表格在内的多项物品，表格中记录了Chaudhary的客户名单，其中包括Luo。 Chaudhary已承认他提供了未注册的抵押贷款服务，并篡改了文件以帮助客户获得抵押贷款融资。 2019年5月，Luo因购买房产的行为受到调查。 文件指出，Luo在购买这处价值218万加元的房产时，虚假申报了其拥有85万加元的储蓄账户余额和每年256,961加元的收入；Chaudhary为Luo的申请伪造了一份TD储蓄账户对账单和加拿大税务局文件，该申请由一名注册抵押贷款经纪人提交。 在Luo为第二处房产进行再融资的过程中，也发生了类似情况。 文件中称，Luo与Chaudhary是在一次开放日活动中相识，Luo仅知道他名叫“Jay”，并不知道他的姓氏。Luo未曾核实Chaudhary的注册状态，但支付了25,000加元以让Chaudhary协助获得贷款。 Luo由律师Wanda Simek代表，自2011年起从事房地产经纪工作。 该同意令提案由卑诗省房地产监管局（Jonathan Vandall）签署并最终生效。 该命令构成了一项行政处罚，并“并不构成民事责任的承认”，“未经J. Luo和Luo PREC同意，其内容不得在任何民事诉讼中使用。” 截至10月12日，BCFSA已经对至少18名房地产经纪人和助理抵押贷款经纪人开启听证程序，指控他们曾与一位未注册的经纪人合作，并在某些情况下用伪造的收入文件向贷款方申请贷款，有时是为自己申请。 这些案件处于不同的审理阶段。一名房地产经纪人正在对13万加元的罚款和行业禁令提出上诉。 据称，从2009年至2018年间，Chaudhary作为未注册的所谓“影子”经纪人，通过伪造收入记录为客户安排了超过5亿加元的抵押贷款。 关于Chaudhary的后续处理情况尚不明确。2018年，BCFSA曾对他发出过停止令。 2021年2月，Chaudhary被召至关于洗钱的Cullen调查委员会作证，他承认系统性地伪造了抵押贷款申请。 Chaudhary在刑事辩护律师Joel Wyshall的指导下作证，Wyshall告诉委员会，Chaudhary“正被调查，执行了搜查令，加拿大税务局正在调查此事，且该事项仍在审批阶段。” 截至目前，省刑事法院登记中尚未出现相关指控。

随着大温地产局公布了2024年10月的交易数据，大家有一种地产市场“回春”的感觉。但所谓咋暖还寒，目前的大温地产市场上，依然是有人哭有人笑，有人挣钱有人倒贴。 首先说一个成功投资的案例。 这套房子在列治文，是独立屋，土地7099尺，房子2271尺，1962年的老房子，但是还能住人。 这房子的政府估值为161万加元，卖家以175万挂牌，算是大幅度高开。 但真正的细节在后面： 首先，这套独立屋的卖家是在2021年买入，当时的成交价为140万。买入后将上下两层都用于出租。按照2021年的行情，上下两组租客月租金可以达到4000加元。 尽管这房子买完不久就进入加息周期，但这房子的租金基本可以覆盖月供，从2021年-2024年，利息基本都是房客交的。 持有三年后，挂牌175万出售，从目前的市场趋势看，如果能以挂牌价成交，且当初的首付是35%，那就相当于49万投资3年后获得35万回报，去掉佣金和税也算是大赚特赚了。 从房子的状态看，2024年初肯定不敢挂牌175万，所以这位投资者买入和卖出的时机选择都很好，以租养贷也基本保证了现金流，是个高手。 但目前的市场有成功的就有不那么成功的。 这一套独立屋也位于列治文，土地面积8280平尺，房屋面积3806平尺，2022年才完工的新房。 卖家刚刚以319万的价格挂牌，但是比政府估价的341.2万低了22.2万。 查询地产信息可知，卖家也是在2021年买入的这套房子，当时的成交价是174.8万，然后推倒重建。 如果这位投资者自己是建商，或者严格控制成本，那么列治文独立屋每平尺造价的下限差不多是250元每尺，如果追求品质，那么造价就可能升至300-400元每平尺。 我们就按照300每尺的建筑成本计算好了，3806尺的房子，投资者差不多要花114万加元。 在不考虑融资成本的前提下，这房子的总成本就来到了289万。2021年买入，2022年建成，2024年以319万挂牌，折腾了3年账面上算是不赔不赚。但考虑到时间和机会成本，这笔投资最终还是亏损了。 这还是加拿大央行连续降息后市场开始回暖的情况下，所以即便都是在2021年投资列治文的独立屋，但操作方法不同，最终的盈亏差别巨大。 从房子的外观判断，这房子的总造价很可能属于偏高的类型，不知道卖家为啥辛辛苦苦给别人做嫁衣。也许是资金紧张吧。否则这个价格卖新房，真实亏死了。 这两套房子并不能代表整个地产市场，但也说明就算市场回暖了，但依然不是每个人都能挣到钱。大温地产的投资价值还在，但绝对不是随便买买都不亏的时代了。 打算抄底的各位，还请认真研判。

多伦多市今年在低收入社区推出一项特别的公寓购买项目，为住在公共和合作住房的长期租户提供拥有住房的机会，条件包括零首付，每月账单相当于家庭收入的三分之一。但是这个特惠公寓项目却爆冷，目前扩展到全市范围征集有意向的买家。   今年早些时候，一张传单出现在Noorjahan Chowdhury的家门口，宣传她所在的多伦多市中心社区有机会以实惠的价格拥有住房，这看起来像是一个幸运的机会。 宣传称该项目是在低收入社区积累财富，并在多伦多高昂的房地产市场占据一席之地的独特机会。在一栋全新建筑中，有6套公寓提供给Alexandra Park的公共和合作住房居民，不需要首付，每月账单调整为大约相当于家庭收入的三分之一。 现年63岁的Chowdhury长期租住在该地区一套有补贴的镇屋里。她把传单拿给成年的孩子们，想听听他们的想法。但孩子们告诉她这并不是一个好主意，看看细节就明白了。 一个理论上应对城市住房危机，拥有可负担房屋黄金机会的计划，却问人问津。开放申请7个多月后，6套住房只有3户家庭被批准。 这个项目最初是为Alexandra Park的租户量身定制的，之后两次扩大范围，先是面向Spadina—Fort York其他公共住房租户，现在则面向全市的公共住房租户。 想法本身不是问题。Alexandra Park居民和社区成员强调，这是让现有低收入社区转型为混合收入社区的有益方式。 多伦多市的官员认识到房产净值可以创造代际财富，并带来更好的健康、居住和教育结果。他们已将可负担房屋拥有视为平衡住房市场的重要途径，正在审查全市的政策和项目。 但在Alexandra Park社区，批评者认为，该项目的设计有问题。例如，购房者需要的最低家庭收入为$63,000，而多伦多补贴租户在2023年的平均收入大约为$19,200，远低于此要求。 购房者在25年后必须再次出售他们的单位，而且禁止他们按市场价格出售公寓，这就使他们无法享受与其他房主相同的财务利益。 正是缺乏产权收益，让Noorjahan的孩子们劝她继续留在租住房里。 “这根本没有意义，”她的儿子Jakir对评价说，“大多数生活在这种情况下的人负担不起，经济上也不合算，离开补贴住房进入这种没有任何收益的买房计划并不划算。” 该项目如何运作 这个可负担房屋计划承诺比传统的买房更易负担，但其代价是失去房屋的增值权益。 在多伦多，房屋价值在数十年内上涨数十万元并不罕见。而该计划仅承诺返还购房者支付的金额外加每年2%的利息。 符合条件的申请者必须满足以下要求：拥有全职工作且有三年加拿大工作经历、良好的信用评分和“合理的债务”水平、没有破产记录且过去不曾拥有房屋。 这些规定将一大批居民排除在外。Abdul Abdul自疫情以来一直在做清洁工作的兼职。该项目要求最低收入$63,000，他认为很少有人能达到这一标准。 他说：“大多数人都没有那种工作。” 扩大申请范围仍然少人问津 最初Alexandra Park社区居民开放申请的几个月里，数据显示有25个家庭提交了预申请以确定其资格。10户家庭提交了完整申请。之后，官员们将申请范围扩大到Spadina—Fort York选区的所有公共住房租户，共有7份申请。总共收到的17份完整申请中，只有来自Alexandra Park的三户家庭获批。 截至11月，该项目现已向多伦多所有公共住房租户开放。负责运营该项目的Habitat for Humanity首席执行官Ene Underwood表示，要在公寓于2025年交付前找到另外三户符合条件的家庭，否则该组织将不得不承担这些公寓的费用。 Underwood说：“开始时，我们无法清晰了解社区居民的家庭构成或收入状况。”她承认“多伦多大多数补贴住房租户可能不符合资格。”此外，Habitat的贷款方需要确保参与者有“足够的收入来支付他们的按揭贷款。” Underwood指出，申请过程让他们知道了差距，从而可以说，‘如果我能努力提高我的信用评分，增加收入，我就能做到。’很多家庭在第一次尝试时未能获批。”Underwood说。 她解释道，该项目不能提供与常规买房相同的财务回报，原因是当家庭想要出售房屋时，以市场价格回购单位对该组织来说成本过高。通过要求房主接受较低的增值，该单位可以重新提供给其他家庭。 “我们试图为家庭创造一些房产拥有的好处。唯一没有完全提供的好处是房产的权益，即全部市场增值。”她说，买家还受到了“市场下行”的保护，每年可获得2%的年利息。 Underwood认为即使只有少数家庭符合资格，拥有可负担房屋至关重要。她称这也能释放出他们的补贴租赁单位，供等待名单上近93,000个家庭使用。 她希望市政厅的可负担住房政策审查能为类似项目带来更多支持和资源。“这为城市带来了希望，也为人们摆脱公共资助住房提供了可能性。” 长期居民认为收益不足 Mohsin Khattak从小在Alexandra Park长大，现为当地社区中心的临时主任，他认为该项目的设计有分化社区的风险：新公寓业主可以在未来出售并获得丰厚利润，而在Habitat计划中的长期社区成员却无法获得同样的回报。 “有些家庭已经在这里生活了四十年，但在财务上没有真正获益。而那些有经济能力的人则可以离开这里时变得更富裕。”他说，“这就是人们犹豫的地方：‘这听起来确实不错，但在经济上我并没有获得我自己努力所能得到的收益。’”