离谱！加拿大带租客房子买卖难！买家慎重

随着越来越多有租客居住的房产被挂牌出售，房产买卖中买家和租客之间的关系也原来越紧张。

Carl Gomes租住在加拿大Little Portugal地区的一个合租屋，这栋房子一共有六间房间，共有14名住户。

在得知房东将房产挂牌出售后，他立刻感到担忧。

“（房东）在7月把房子挂牌出售，并说所有人必须在8月之前搬走。”

Gomes迅速寻求法律帮助。他表示，当他告诉房东自己正在咨询律师以确保程序合法时，房东随即打电话威胁，“他会到我的房间，把我和我妻子的物品扔到街上去。”

Gomes的律师随后向房东发函，指出其“非法驱逐威胁”，并告知房东，只有安省房东和租客委员会有权下达驱逐住宅租户的命令。

大量出租房被出售 谁最受伤？

随着待售房屋库存的增加，地产经纪人表示，挂牌出售的有租客居住的房产数量正在增加。数据显示，10月挂牌出售的公寓数量同比增加了33%，而2016年后建成的小型单元中有65%由投资者持有，这意味着许多此类单元都被用于出租。

尽管任何房地产交易都会带来压力，但涉及租客的房产买卖让情况更加复杂，结果可能导致卖家亏钱，或者租客失去住所。

专家指出，这种局面因房东和租客委员会的积压案件而雪上加霜，延长了各方的不确定性。有租客的房产交易导致了恶意驱逐、贿赂和恐吓，使本来正常的生活环境变成了噩梦。

图源：thestar

截至2024年11月13日，根据多重上市服务（Multiple Listing Service, MLS）的数据，出售物业的数量及其是否为空置、业主自住或出租状态显示，目前市场上约17%的公寓有租客，而独立屋的比例为11%。

专家表示，买卖双方通常不了解或故意违反《住宅租赁法》的规定，而租户在面临驱逐时也未必了解自己的权利。如果所有各方都能了解并遵守相关法规，房产交易不一定会充满矛盾。

没人愿意买带租客的房子

根据《住宅租赁法》，房东不能仅因为想出售物业就驱逐租户，这可能导致双方关系紧张。

地产经纪Tom Storey表示，“出售有租户的房产非常困难”。

想要自住的新房买家通常会避开带租户的房产，因为他们不想经历驱逐程序。他表示，如果驱逐程序进入房东与租户委员会听证阶段，租户有权参与，整个过程可能需要几个月甚至几年，延长交易的完成时间。

此外，专家指出，投资者也倾向于避开带租户的物业，尤其是当他们不满意现有租赁条款时。

根据《住宅租赁法》的规定，任何新买家都必须遵守现有租赁合同及其条款，包括租金价格以及是否受租金管制。

经纪Storey补充说：“特别是在公寓市场上，由于库存量大，存在大量空置单位，许多买家不倾向于购买带租户的物业。”

这种情况可能导致房东试图腾空物业时情绪激化，甚至发生冲突。例如，一些房东可能通过不正当的驱逐手段（如虚假声称自己要搬入）或试图说服租户搬离来实现目标。

但有时候还会发生一些极端的例子。

在汉密尔顿市，一名房东试图出售其出租物业失败后决定出租空置单位。

然而，据房产经纪人Ron Tomblin表示，该租户将房屋弄得乱七八糟：房间里满是垃圾，地板上到处都是狗的粪便和尿液。这引发了一场据称发生在经纪人和租户之间的肢体冲突。

房东和房地产经纪人决定，如果租户签署表格以结束租约，就退还租户的首月和最后一个月的租金。但当他们见面时，租户拒绝签署。随即发生了冲突，双方都被指控，租户和她的朋友面临抢劫指控，而经纪则被控殴打。他表示自己是在自卫，如果被定罪，他可能会失去房地产执照。

为什么房东和租户会进行“现金换钥匙”交易？

由于房东不能仅仅为了出售而驱逐租户，他们有时会通过所谓的“现金换钥匙”交易来引诱租户放弃租赁权，从而以空置的状态出售房产。但这种交易同样充满问题。

2023年9月，当住在多户住宅Trinity Bellwoods区域的租户Esmé被告知房产将要出售时，她感到非常惊讶。她的房东曾在一年前告诉租户，他计划在未来十年内不会出售房产。

负责组织看房的房地产经纪人态度“极其敌对”。

她说，这位经纪人“觉得有权影响我的工作日，并向我提出关于租赁的未经请求的建议”，并且建议她在没有“现金换钥匙”的情况下结束租约，并“勉强承认，这样做会在销售时为她和房东带来巨大的优势”，同时还不断给她灌输关于房屋销售程序的不实和操控性的言论。

当房产上市出售时，Esmé表示，她开始收到房东母亲（也是房产的共同所有人）发来的邮件，其中包括一笔4,000加元的报价，要求她搬离该单位。大约一年后，Esmé通过朋友找到了另一处房源，最终搬出了这处多户住宅。她要求不公开她的姓氏，以免今后房东不再愿意租房给她。

“最终，我得到的金额低于首月和最后一个月的租金。”她说。

律师Marc Z. Goldgrub表示，租户收到1万到2万加元的“现金换钥匙”交易并不罕见。尽管一些人指控租户敲诈勒索，但律师Samuel Mason表示，租户通常是希望继续租住的，而房东则利用这种方法“诱使”租户搬走。

“根据我的经验，通常是房东首先提出这个交易，他们用现金买下租户的居住保障。”

他经常告诉考虑“现金换钥匙”交易的租户，空置的房子对房东是有利的，“而你的租赁价值却被轻易买走了，”他说，这意味着租户在搬离房屋时损失远远大于房东。

买家需谨慎

Goldgrub表示，有一个例外，允许房东为出售房产而驱逐租户，那就是新买家计划搬入该单位。在这种情况下，房东可以代表买方发出个人使用驱逐通知。

他补充说，虽然这个过程需要提前60天通知，但租户并不需要在终止日期前搬出，因为他们有权在房东与租户委员会申请听证会。

最近，一位房主在汉密尔顿购买了一处带租户的房产时就遇到了这种情况。新房主被告知卖方已向租户发出了驱逐通知，要求租户在新买家入住之前搬离。但租户要求进行LTB听证会，导致新房主不得不在车里生活了几个星期。

“租户必须等到收到来自房东与租户委员会的正式命令，才能被要求搬出。有时候房东不知道这一点。”

经纪人Cameron Forbes表示：对于接手带租户物业的买家来说，他们必须完全理解接管租约时的责任，而许多买家对此并不了解相关规定。

“新买家，作为新房东，通常认为可以直接提高现有租户的租金，但在受租金管制的单位中，他们是不可以这样的。”

他补充说，如果买家希望购买带租户的房产自住，他们需要考虑到租户有权申请听证会。

61岁的Jennifer Snowsill在Roncesvalles的一处三单元住宅租住了11年。

在得知自己将被驱逐的消息时，她感觉很绝望。

她表示，这个房产在2021年5月被一对年轻夫妇购买，他们在购买时并未表明会将整个房屋转为自住用途。但到了2023年，这对夫妇有了孩子，并向租户发出了驱逐通知，表示他们打算将该物业改造成独立屋。

根据驱逐规定，Snowsill被给予了120天的通知期限，要求她在2024年1月31日前搬离。她决定等到来自房东与租户委员会的正式驱逐通知。

委员会在8月作出裁决，支持了房东的请求，要求她在11月30日前搬离该物业。

“住房饥饿游戏”的高风险

由于房东与租户委员会听证会的拖延，这个房东不得不将其翻修时间延长近一年。

Snowsill不仅失去了她居住超过十年的家，还失去了与家庭医生、子女以及40年社交网络的紧密联系。她表示：“我是一个很好的租户，始终按时交租，但现在我已经被从多伦多的住房市场排除在外了。”

Goldgrub表示，每个人都应该意识到这场斗争的风险很高。

“安省的情况就像是‘住房饥饿游戏’，自2018年11月15日后建造或入住的房屋取消了租金管制单位，导致租金飙升，租户被迫进入无监管的市场。”