冤吗？明明有加拿大身份 却要缴$600万海外买家税

据CBC News报道，BC省上诉法院近日驳回了一家公司的诉讼。

该公司耗资$3000万在大温本拿比购买了一幢有38个单元的多层公寓楼，并被通知需要缴纳$600万的海外买家税，但公司老板本身有加拿大永久居民身份，认为自己不应该缴海外买家税，因此该公司向法院提起了申诉。

据法庭文件，编号为BC1164708的有限公司于2018年购买了位于本拿比Metrotown的5978 Wilson Ave，并支付了141.8万元的交易税(即物业转让税)，并将该物业托管给编号为BC 1162509的有限公司管理。

收购时，这两家公司的所有股份均由第三家BC公司Global Dingye Capital Ltd.拥有。

Global Dingye 的唯一股东是南京鼎业投资房地产集团有限公司(Nanjing Dingye Investment Real Estate Group Co. Ltd.)，该公司是根据中国法律在中国注册成立的。

法庭文件称，南京公司的大股东陈先生(Mailin Chen)和小股东雍女士(Yongjin Yong)均为加拿大永久居民。

2020年12月，BC省财政厅通知业主BC1164708公司，经过调查，将额外征收600万元的海外买家税(即额外物业转让税，Additional Property Transfer Tax)，因为购买该物业的公司的控股公司“既未在加拿大注册成立，也未在加拿大证券交易所上市”。

公司接到通知后，先是向BC财政厅提起了申诉，然后上诉至BC高等法院，最后上诉到了BC省上诉法院。

本案的关键是认定购买5978 Wilson Ave的公司为外国实体到底对不对。

法官Harvey Groberman在裁决书中详细阐述了这一问题，即买方的母公司(该公司在中国注册成立，但股东是加拿大永久居民)是否应根据《物业转让税法》(Property Transfer Tax Act)被视为外国实体。

Groberman在维持BC高级法院的判决时表示：“该法规的目的(通过降低BC省的住宅物业对外国买家的吸引力来冷却房地产市场)与将加拿大公民或永久居民拥有的外国公司视为外国‘实体’的解释并不矛盾。”海外买家税与业主透明注册制

本案中涉及了BC省两个最近十年来实施的专门打击海外买家的法规，有必要先给大家回顾一下。

BC省海外买家税从2016年8月开始实施，当时还是BC自由党执政。征收对象是所有在大温地区买房的外国实体(foreign entities)或应税受托人(taxable trustees)，没有加拿大护照或永久居民身份的买家均视为“外国实体”。

一年多后，BC新民党(BC NDP)上台，在执政后的首个年度财政预算、即2018年财政预算中，进一步将海外买家税税率从15%提高至20%，并将征收范围从大温拓展到大维多利亚(Capital Regional District)、菲沙河谷(Fraser Valley)、奥肯那根中部地区(Central Okanagan)以及纳奈莫地区(Nanaimo Regional District)。

为了进一步打击地产购买中的逃税、漏税现象，2020年11月30日，BC NDP政府正式启动了“业主透明注册制度”(Land Owner Transparency Registry)，公司、受托人或合伙人在BC省购买物业时，必须披露该物业的实际权益持有人;对于2020年11月30日之前购买的物业，则在未来一年内补登记(后来延长了时限)。

这项法规主要针对的是以公司名义买房的实体，因为BC省之前的法规并没有要求公司买房时披露实际所有人信息，因此不少地产投资者包括海外买家就将自己隐藏在公司或信托的名下。控股公司在中国注册，连带BC公司被认定为外国实体

在判决书中，法官Groberman称，“此次上诉的唯一问题是，根据法定制度，南京鼎业公司作为外国公司的身份是否使上诉人成为‘外国实体’或’应税受托人’。如果上诉人是外国实体或应税受托人，或两者兼而有之，则必须维持额外物业转让税的评估。只有当上诉人既不是外国实体也不是应税受托人时，其才能在上诉中获胜。”

经过审视上诉人的抗辩理由以及下级法院法官的判决理由，Groberman认为，南京鼎业公司符合《物业转移税法》中所定义的“外国公司”，因为它是Global Dingye公司的唯一股东，而且直接控制该公司，以及非直接控制两个编号公司。这使得这些公司都是根据《物业转移税法》的规定成为“外国实体”，尽管它们也可能由加拿大永久居民控制。同时，法官还认定BC1164708公司符合《物业转移税法》“应税受托人”的定义。

因此，上诉法院维持财政厅和BC省最高法院的判决，驳回上诉。一点思考

本案中的物业5978 Wilson Ave是一幢租赁型四层公寓大楼，BC Assessment的最新估值为$2076.3万。

此类物业非一般意义上的由个人拥有的住宅公寓，通常由机构投资者拥有并进行物业管理，靠长期出租来赚取比较平稳的投资回报。

在温哥华乃至加拿大，这样的物业很多，其后不乏一些大基金的身影，也包括美国的投资机构。

而且，最近一两年，由于美元升值加元贬值，美国投资者正在大肆收购加拿大的房地产，因为商业地产投资并不受加拿大海外买家禁令影响。

另外，据Livable.com的信息，5978 Wilson Ave地块正在预建设阶段。

据Storeys的报道，大温开发商Bosa Properties已于去年9月向本拿比市提交了该地块的重新分区意向书。

小编在本拿比政府网站上也查到了该地块已经获得了市府的许可。

从上述资料来看，本案中BC1164708购买5978 Wilson Ave本意是一个商业地产投资，并非单纯的“炒房”，为什么要被征收以打击投机为目的的海外买家税?是商业操作层面出了问题，还是政府行政失当?确实值得我们思考。

不管怎样，上述案件为我们提供了一个典型的司法解释，希望能对于有意在BC省乃至加拿大进行地产投资的广大华人企业家有所借鉴。