地产

卑诗省三名买家在签署买卖房产合约后，因按揭申贷出问题而未有履约，被卖方控告违反合同及索偿，辩方反指卖家曾作失实声明，最终法院判被告赔偿37.5万元。 据CTV报道，方伟明（Wai Ming Fong ，译音）、刘小丽（Xiao Li Liu，译音）及马赫利（Navdeep Singh Mahli）三人签了合约，同意向卖方曼德尔（Jeffrey Anton Mandl）以111.5万元购入位于基隆拿的一个住宅物业，但未有在2022年7月的最后期限前完成交易。 及至去年1月，在卖方重新放盘数个月后，房产市场价格急跌，该物业最终以74万元售予另一买家。 卖方以违约为由提出诉讼，被告反指卖方在房产披露声明中含有「欺诈性或疏忽性失实陈述」，因此合约应告失效。 然而，卑诗最高法院法官霍里（Dennis K. Hori）裁定卖方有理。 有关物业早于2022年3月3日以99.9万元标价放售，马赫利代表买方出价111.3 万元，当时还有另一潜在买家提交报价，马赫利最终与卖方商定以111.5万元成交，方、刘两人也是合约中买方的当事人。 银行估价后拒批贷款 在已签署的买卖合约中，被告提交的是一个「无条件报价」，并放弃了「以取得融资为前提」（subject to financing clause）的保障条款，导致他们在申请房贷被拒时遇到了大问题。 判决书称，买方申请按揭的银行对该物业的估价远低于其买卖价，因此决定不批贷款，而且还有其他银行也同样表示拒绝。 买方提出加付额外订金，成功获卖方同意一再延迟交易限期，但始终无法说服对方降价出售。 被告向法院指出，他们的地产经纪在检查后认为，该屋存在一些问题「不适合居住」；但法官认为此事无关宏旨，因为合约中列明买方同意「按现状」（as-is ）买入该物业，这意味着买方放弃了向卖方追讨任何的责任赔偿。 法官驳回了被告的反诉，并表示：「在市场下行的情况下，应判予卖方获得相当于合约买卖价与在买方违约后合理时间内可获得的最高售价之间的差额，以作为损害赔偿。」 卖方指应待升市时才出售 法官接纳在违约后的四个月期间，市场价格急跌。在2022年7月，卖方标价94.9万元重新放售物业，到了10月底，大幅降价至79.9万元。在此期间，他为了提高物业在市场上的吸引力，还出资更换了屋顶和空调系统。 买方称赔偿额应酌量减少，因为卖方没有作出行动以减轻他们受到融资出问题而受到的伤害，买方认为卖方应与他们重新议价和降价；否则，也应该等到市场回复升势时才出售物业。法官认为这两个论点都站不住脚。 法庭勒令被告赔偿37.5万元差价，另加卖方更换屋顶和空调系统的费用，以及利息、地税和水电费等支出，扣取订金5万，须向原告支付共36.3万元。

7月9日，据dailyhive报道，位于温哥华西区著名的豪宅区域肖尼西 (Shaughnessy) 街区的一套豪宅最近售出，让人惊讶的是这套房子有着多次离奇的挂牌记录。 据Zealty称，这栋已有40年历史的独立屋最近进行了大规模翻修，上周以 385 万元的价格售出，略高于379.3 万元的评估价值。 卖这套房子的业主可是费了相当一段时间才得以出手，因为从2018年起就开始挂牌出售了，当时的评估价值为 4,251,000 元。 据资料显示，这套住宅有七间卧室和五间浴室，建筑面积为 3,873 平方英尺。 根据挂牌历史，这套房子曾经挂了又挂，价格变化多端。 该房产上一次交易是在 2017 年，售价为 4,285,480 元。此后，它在短短六年内挂牌九次，期间在两家不同的房地产中介之间转换。我们一起来看看—— 2018 年 10 月首次挂牌出售，售价为 4,680,000 元。 2019 年 2 月，该房产才再次挂牌出售，售价为 4,480,000 元。次月，该房产再次挂牌出售，售价为 4,280,000 元，然后于同月重新挂牌出售，挂牌价低得多，为 3,789,000 元。 2019 年 5 月，该房产的挂牌价格略高，为 3,980,000 元。此次挂牌于2019 年 9 月终止，直到2020年再次上市。 2020 年 11 月，该房产的挂牌价格为 4,289,000 元，此次挂牌又于 2021 年 3 月终止。 2021 年 3 月，该房产重新上市，价格仍为 4,289,000 元。2021 年 4 月，挂牌终止，此后​​整整两年没有上市。 2023 年 5 月，该房产再次以 4,680,000元的价格挂牌出售。又于 2024 年 5 月终止。 之后于2024年6月进行了最后一次挂牌，并找到了买家，以385万出，这个价格比2017年的交易价足足低了40多万！ 分析一下，这房子到底发生了啥？

多伦多的公寓开发商比以往任何时候都更难出售公寓单位，因为这种住房类型的市场完全不景气，迫使一些开发商拼命提供激励措施，甚至停止新建项目。   高利率和房价持续走低导致的普遍负担能力不足是这一令人担忧的局面的一个表现，大量住宅项目已进入破产清算程序，其背后的大型公司已无力偿还建设债务。   图源：blogto   最近，同一家公司，当地开发商 Maplequest Ventures Inc.   该开发商的项目位于该市的Heritage Road10475号和Torbram Road 11258号，据称该开发商欠贷款人近9000万加元，现已拖欠不还。   图源：X   由于这一决定，另外两个正在建设中的社区现在也被接管，它们的开发商是Digram Developments Caledon Inc.   正如 Storeys 所写的那样，所有相关地块的接管人现在可以 "按照他们认为合适的方式继续处理这些房产"，这可能意味着将它们出售，对于那些已经交了定金并等待入住的人来说，这几千套房屋的时间表和总体命运都悬而未决。   图源：X   在过去的几个月里，多伦多市中心的三个公寓项目（包括著名的位于Yonge和Bloor的The One）、旺市的一个住宅项目、Ajax的另一个住宅项目、 Barrie、彼得伯勒、Kitchener、密西沙加以及万锦的一个购物中心等都出现了这种情况。   与此同时，待售房屋的库存量却创下了历史新高，房产在市场上滞留的时间也更长，这表明该地区的 "住房危机 "与其说是供应不足，不如说是价格问题。  

最近，列治文退休人员陈先生(Tony Chan)发现自己又收到投机空置税帐单了，赫然写着 9 万元，他感到很震惊，因为他原本告知可以被豁免。 67 岁的陈于 2021 年首次受到媒体关注，当时他试图对抗卑诗省对其位于列治文 Terra Nova 社区内的一栋房屋的投机税和空置税。 2019 年，他收到了这笔帐单，每年的帐单约为 15,000 元。六年后的现在，他被要求支付约 9 万元加上利息，否则他可能会失去他的房子。 陈先生说：「我认为现在让我烦恼的一件事是他们确实给了我豁免权。然后两年后，他们又以未知的原因撤回对我的豁免。」 陈被归类为投机者，因为他在美国生活和工作的妻子收入比他高。即使退休后，陈的妻子仍可以透过退休金赚取更多收入。 陈先生于 2005 年立法生效前与妻子结婚，自 2000 年购买以来一直住在同一所房子里。 「除了我的婚姻状况之外，我完全不符合他们所描述的投机者的身份……这不是我能控制的。」他说。 「省长一直在谈论老年人的生活有多么困难，负担能力等问题。但猜怎么着？是他令我陷入这种困境。」 2022 年 8 月，在获得省议员屈洁冰的帮助并向媒体发表讲话后，陈接到税务部门一名员工的电话，通知他可以免缴空置税。 「事情就这样结束了，直到大约几周前，我再次收到[税务]部门的联系。他们说，『你不能豁免，』」他回忆道。 陈被告知，他从 2019 年起就欠税了，如果不缴税，他在 Terra Nova 的房子会被登记上欠款。他一生中大部分时间都在偿还这栋房子。 陈先生说他或许需要法律帮助，但「如果我能站在法官面前解释案件，我真的不需要律师来解释我的案子。这非常简单。」 即使他聘请了律师，他的税单仍将继续膨胀。 省府表示，自征收投机税和空置税以来，已筹集了超过 3.94 亿元，用于资助新建经济适用房。 它补充说，该税适用于全球未纳税的收入者以及持有空置房产的人。   陈先生被罚缴税，主要原因是在他购买房产的几年内，娶了一位在美国生活和工作的女人。 2000年，陈大爷用他在BC省打工挣来的钱买下了这栋房子。在过去的64年中，他在BC省生活了整整62年，从16岁就开始工作、缴纳所有税款。 2005年，他与一位在美国工作的BC省女子结婚。 现在他大部分时间都不管投资行业了，但是妻子还在工作，所以收入比他多。 BC省的投机空置税将陈先生定义为“卫星家庭的成员”，因为他的家庭收入中有50%以上是在加拿大境外赚取的。（卫星家庭一般指留学生、或妻儿独自住温哥华的豪宅里，其他的家庭成员在加拿大境外赚钱） 但是对于陈先生来说，他是加拿大的公民和居民，用辛辛苦苦赚的钱并全额征税买了房子居住，竟然要被这样对待。 他与妻子在两边都有独立的住所，偶尔会1-2周互相探望一次，但每年加在一起都不会超过三个月。 陈说，自己可以理解对空置住宅征税的理由，也理解大家对没有收入的学生购买豪宅的担忧。 但是，他认为此次对他征税“简直太荒谬了！税收的目的本来是保护BC省居民，但现在根本相反！” 陈的两个孩子都是在这里长大。房子仅落在他的名下，没有落妻子的名字，而且两人没有共同的账户。 陈先生自己本人也从来没有“搬过家”，房子从来没有被出租过。 陈先生说他可能需要法律帮助，但“如果我能站在法官面前解释我的案子，我真的不需要律师。这非常简单。” 并且，即使他聘请了律师，账单仍会继续增加。 由于资源有限，陈先生不知如何寻求帮助。 他说道：“如果我想继续和家人住在这里——我生活了一辈子的地方，那么我必须支付这些税款。” 他在给省长David Eby的信中将税务部门的“持续追讨”描述为“最恶劣的官僚欺凌”，因为大多数老年人“没有财力与繁文缛节作斗争。” 陈先生写道：“政府的主要职责是保护公民，而不是给他们的生活造成不必要的困难，特别是那些长期居住的公民，和花费一生建设该省的老年人。 他希望在选举季将这个问题公之于众，以促使政府作出回应。 什么是投机空置税？ 投机与空置税是BC省指定征税地区部分住宅业主每年需缴纳的一项税种。 该税种旨在打击BC省主要城镇中心的房屋投机与空置行为。 预计99%以上的BC居民都无需缴纳这一税种。然而，征税地区的所有住宅业主都必须申报，即使他们无需缴纳该税种。 空置税税率基于房屋评估价值，对于外国业主与卫星家庭为 2%；对于BC省居民与其他加拿大公民或永久居民（非卫星家庭）为 0.5% 卫星家庭是个人或配偶，其全年全球总收入的大部分未在加拿大纳税申报表中报告。如果一处住宅物业有多位业主，则税金将根据每位业主的所有权份额进行划分。 在给Richmond News的声明中，省政府表示，自征收投机和空置税以来，已筹集了超过3.94亿元，用于资助新建经济适用房。 根据政府列出的全面名单，对于那些将房产作为主要居所、在BC省报税，且不是非税全球收入者的加拿大公民或永久居民，可以免缴此税。 不符合豁免条件的房主可能有资格申请税收减免，那些认为税收错误的人可以在评估或判定日期起90天内提交上诉。 财政部表示：“上诉过程提供了对具体案件应用法律的公正审查，但除非情况符合立法下的豁免或减税条件，否则无法免除税收。”  

配合省政府增加住房的新政策，列治文市议会上星期通过新法，一个独立屋地块可以兴建 3 至 6 个单位。但新政策并未令屋主蠢蠢欲动想大兴土木，反而是担忧居住品质下降者居多。 住在列治文 Terra Nova 区域的梁先生表示，该社区一向宁静，如果房屋改建后的密度变高，将破坏整体社区环境。「10 年前我们从中国移民来加拿大，选择这个区域就是看中它的悠闲舒适，我的房子不临大马路，就是不想住在大批密集式住宅的环境中。」 华人白人都对「一改多」充满疑虑 本地白人 Linda 住在列治文 Steveston 社区已经将近 40 年了，她说：「这是一个具有历史感的社区，我不能想象如果都盖起了密密麻麻的房子后会变成甚么样子。」 她的一些老邻居在过去 10 年都陆续搬离列治文，她说自己很喜欢这个社区，不想离开，但「如果未来社区变了模样，我可能也会考虑卖房。」 同样住在 Steveston 社区的胡先生则感到矛盾。「我不喜欢社区变得拥挤，现在我住得小区已经很难找到停车位，未来一户变成多个单位，恐怕更糟糕。但这或许是让我孩子长大后也能留在大温的唯一方法，毕竟大温哥华的房子都太贵了，他们恐怕无力买房，或许可以考虑把我这栋老房子拆掉改建。」     列治文市议会通过了卑诗省府的立法要求，也就是面积为3,012平方呎(约 280平方米)的住宅地块，可允许建造至少3个单位；而面积超过3,012平方呎的住宅地块，将允许建成4个单位。 面积超过3,024平方呎且距离公共交通频繁的公车站400米内的住宅地块，可允许改建成6个住房单位。 不过列治文市议会认为 Steveston 社区是个独特的老区，因此已发函要求省政府给予更长的宽限时间来研究该社区该如何规划。省府尚未对列治文的要求做出回应。 「一改多」可「分层分户」 列治文市议员区泽光说，「一改多」可以用「分层分户」的方式操作。「就好像中港台熟悉的公寓楼一样，原来一栋老屋可以拆掉重建，建成一栋多层楼的房屋，只是必须要一层一户，各层的业主可以是不同人。」 列治文市长马保定 (Malcolm Brodie) 认为省府强制各市政府配合兴建更多房屋的政策有问题，周边设施根本跟不上。「没有足够的停车位，没有足够宽的道路、更别说下水道更新了，一切都没有配套。」 区泽光说，市民都认为住房是个大问题，但对于目前这样的政策也充满疑虑。「我想可能需要一年到两年的时间才能评估政策能起到甚么作用，现在很多人都还不清楚新政策，市政府未来会有一些说明会。」 开发商曾耀华也说，现在尚未听闻有市民对一改多有很大兴趣。「大家都还在观望，因为这不仅涉及到建筑方面的问题，更涉及税务问题。」 他说，如果单纯是老屋拆掉改成一个新屋，自住没有问题，不用缴税，也可以住个两三年再转卖，也没有额外的税负；但如果是一改多，将其它分层单位卖出或转至孩子名下，那如何计算利润？如何课税？这些问题尚不清楚。 曾耀华也怀疑政策能对抑制房价起到多大作用，因为房屋供需失衡其中一个关键是因政府官僚作业太慢。他说：「列治文过去审批新建案耗费6个月，现在已经长达一年时间，而一改多的建筑图，对市府审批人员来说也是新鲜事，我担心会审更久。」

买房安家对华人新移民来说无疑是天大的事，密西沙加一对华人夫妇通过自己的努力攒够首付想换一套新房子，但是他们做梦也想不到，交了15万多的定金后因为多种原因房子没能如期交割，如今6年过去，法律程序走完均判他们败诉，不仅拿不回一分钱的定金，而且还要多支付5万元的法律费用。他们只能给司法部长写信求助。 据王女士介绍，2017年，她和丈夫与一家私人住宅建筑商M公司签署了一份合同，购买一套位于Oakville的定制房产。这也是王女士梦寐以求的一套独立屋。 但是，2018年，M公司在未经她同意也没有获得有效建筑许可的情况下单方面更改了拟建房屋的平面图和基础设施。 王女士对此很不满，在得知这一消息后她马上与M公司联系，但得不到任何答复。M公司根本不理会她的投诉，为此她专门写了信表明自己的态度，指出对方违反合同，希望就此得到答复，如果没有得到满意答复她不会如期完成交割。 但是M公司拒绝做任何解释，也拒绝退还王女士已付的154,010元的押金。 既然对方拒绝沟通，王女士无奈于2018年12月向法院提交了索赔声明，但是经过仲裁，安省的所有上诉法院都驳回了王女士诉诸司法的上诉权利。 王女士为此写信给司法部长和最高法院投诉，但没有任何改变。 王女士说，她在自己聘请的律师的误导之下签署了文件，导致M公司在她提起法律诉讼前就合法地将这套房子出售给了他人。 王女士说，直到打官司她才知道，虽然购物超过50元都会受到2002年《消费者保护法》（ the Consumer Protection Act，“CPA”）的保护，但唯独新房购买及其合同却不受CPA保护。 王女士认为这是加拿大立法体系的一个根本缺陷，新购房者应该受到保护，不能让房屋建筑商拥有不受限制的权力。 为此王女士在change.org发起请愿，希望为加拿大建立一个公平和透明的司法系统发出自己的声音，她认为加拿大的司法系统应尊重个人的宪法权利，并解决个人诉讼当事人与身家数十亿公司之间的权力不平衡问题。加拿大人应该有一个立法体系，为新购房者及其针对公司房屋建筑商的合同提供法律保护。 据王女士介绍，她知道给司法部长写信求助可能于事无补，但她坚持认为必须发出自己的声音，这不单单是为了她自己，也是为所有那些耗费毕生心血去购买新房的人，加拿大的法律应该为这些人提供公平的保护与正义。   王女士在给司法部长的信中说，2024年5月3日，我的银行账户被扣掉了24,328.28元的裁决费用。 2024年6月28日，法官下令宾顿法院将所有扣押资金返还给开发商M公司。我们不接受这样的决定。我请求检察院或相关部门在解冻扣押的资金前重新审查我的案件，并调查我的案件中存在的冤假错案。 王女士说，如今新房子没了，钱也没了，几年的官司下来把他们夫妻折磨得精疲力尽，两个人的身体状况大不如从前，工作也直接受到影响，一场官司直接打碎了他们所有的生活梦想。她以自己的经验教训提醒网友，买新房一定要谨慎，千万别重蹈覆辙。

  满地可一幢拥有100多年历史的房屋业主，允许自家房屋外墙涂成霓虹灯颜色，为电信公司Koodo打广告，满地可虽然让人眼前一亮，但市府却表示，已经违反了城市法规。 加通社报道，多伦多一家广告公司最近将满地可一幢维多利亚风格的复式公寓，改造成超大号的Koodo广告，将其涂成该公司选择的亮粉色，并点缀柠檬绿、紫色、青色和橙色。 建筑物立面上贴着一块牌子，上书：「在这个屋檐下有欢乐，Koodo Internet。」截至周四（4日）中午，该牌子已不复存在。 市政府发言人查伦(Simon Charron)指，这项宣传噱头未经授权，且违反了城市附例（bylaws）。 「值得注意的是，城市规划​​法规禁止在大多数建筑物外立面的砖块上刷漆，」他在一份书面讯息中说，「对遗产建筑的改造也受到严格监管，此外，城市景观中的广告位置也受到法规的约束。」 查伦表示，市政府将派检查员前往该房屋并向房主发出违规通知。 参与该广告活动的其中一家公司Plus Company发言人告诉加通社，这项活动是由总部位于多伦多的Camp Jefferson公司主导，旨在「为社区创造难忘而愉快的体验」。 Plus Company的博宁(Isabelle Bonin)称，「在活动启动之前，我们询问并遵循了满地可市代表向我们提供的指导和说明。」 「按照我们原来的计划，将于7月8日将房子恢复到原来的状态，并继续遵守满地可市的规章制度。」 有房地产列表中将这套房屋描述为「维多利亚风格的三层复式公寓」，一张大概是在改造之前拍摄的房产正面照片显示，它被漆成淡绿色。尽管市政评估称其建于1910年，但Realtor.ca广告称，建造日期为1870年。 满地可遗产中心指这次广告活动，不仅仅颜色方面，房屋改造方面也存在问题，该中心在一封电子邮件中说：「问题不在于颜色选择本身的创造力，而在于它们如何被利用来规避满地可市的广告法规。」 据悉，随着时间的推移，在砖石上涂抹某些油漆可能会对建筑物造成损坏，而且去除或重新粉刷它们可能既昂贵又复杂。「因此，虽然创造性地选择颜色可以增强美感，但平衡创造力与规范合规性，并考虑对建筑材料的长期影响至关重要。」 图：加通社  

许多加拿大人认为拥有住房是一个里程碑，并认为买房是为退休做好财务准备的一条途径，但对许多人来说，进入房地产市场仍遥不可及的，全国有大约三分之一的家庭租房，但近年来房源严重不足租金飙升，加上新移民大量涌入，令情况雪上加霜，火热的租房市场何时才能退烧？ 据Global News报道，加拿大房租近年来飙升，Rentals.ca和Urbanation的最新数据显示，5月份所有房产类型的平均租金首次升至2,200元以上，年增9.3%，与上月增幅相同。 在加拿大一些最难以负担的市场，如多伦多和温哥华，两房单位的租金现在每月远超过3,000元。 尽管安省和卑诗省以外的大多数城市的租金仍远低于这一水平，但爱民顿和利斋拿（Regina）等城市的一房单位平均年租金，在5月份出现了两位数的涨幅。 虽然当局正努力增加租房供应和减缓人口增长的速度，但专家警告，不应指望租金很快会大幅减少。 加鼎金融(Desjardins)加拿大经济高级总监、该报告的作者巴特利特(Randall Bartlett)表示，「即使（租金）成长不那么快，它们仍然会保持在高位。」 最昂贵的租房市场可能已经到顶 确实有一些市场已经开始出现专家预期的租金稳定局面。   Rentals.ca和Urbanation的数据显示，尽管月度和年度租金均有所上涨，但全国3个月平均租金已下降0.4%，有报吿将其归结为对去年租金大幅上涨后的调整。 多伦多和温哥华仍然是租屋者最难负担的城市之一，但它们的年变化率已开始下降为负值。 5月份，多伦多和温哥华的两房公寓较去年同期分别下降2.0%和3.6%。 满地可稳居中间地位，一房和两房公寓的价格每年以个位数上涨，但仍比多伦多和温哥华便宜数百元。 沙斯卡通（Saskatoon）、利斋拿和爱民顿等房租更实惠的市场，继续面临租金飙升问题，但它们的月租金仍远低于安省和卑诗省的城市。 巴特利特表示，加拿大最昂贵市场的房租可能已经到顶，因为租客正在寻找他们真正负担得起的市场。 安省和卑诗省的里德民调公司(Angus Reid)最近民调显示，越来越多的人希望搬出城市，寻找更可负担的住房。在受访的加拿大人中，近十分之三的人表示，由于住房负担能力，他们正在考虑搬离所在省份。 民调机构益普索（Ipsos）今年稍早进行的民意调查显示，超过三分之一的受访者(36%)将在2024年寻找新的租房单位。 里德的调查显示，最近的移民正在重新考虑他们的登陆地点，五分之二的人表示，他们想搬到另一个省份或干脆离开这个国家。 加拿大皇家银行（RBC）经济学家费利斯通(Carrie Freestone)及巴塔利亚（Rachel Battaglia）指出：「这就是蒙克顿（Moncton）、卡加利和哈利法斯等城市成长如此迅速的原因，尽管它们不一定是国际游客的热点。」 里德调查显示，相对负担得起的亚省仍是省际移民最受欢迎的目的地，但巴特利特表示，这种需求也是推动爱民顿等市场租金飙升的原因，爱民顿5月一房公寓的平均租金增加了16.4%。 租金飙升的原因之一与许多房主支付更多按揭贷款的原因相同——因为银行利率高。 巴特利特指出，虽然拥有按揭贷款的加拿大人会比租屋者更直接地经历升息，但这些压力也会渗透到房客身上。 除了利率上涨之外，装修和公用事业成本的上涨也导致每月的租金帐单增加。 较高的利率也使得进入房地产市场变得更加困难，导致越来越多租屋者争夺同样稀缺的房源。 新租房建设步伐正在加快 尽管利率上升，但新租房建设步伐也在加快。 加拿大皇家银行本周发布的一份报告显示，2022年和2023年出租房屋开工量均超过8万套，超过疫情前的平均水平，预计2024年开工量将超越前两年。 报告作者巴塔利亚说，「这不是一件小事」。 她表示，政府的激励措施以及租房市场需求持续畅旺，正促使开发商增加建设。 加拿大近年来人口激增，根据加拿大统计局的数据，到2023年新增人口将超过120万，这是自1957年以来最快的年度成长速度；而在3.2%的成长率中，临时移民的成长占了2%。 巴特利特在最近的一份报告中写道，加鼎金融预计租金通膨将在未来几个月「大幅放缓」，这主要归功于渥太华宣布的限制非永久居民数量的计划（NPR），联邦政府正寻求在未来3年内将NPR占加拿大人口的比例，从目前的6.2%降至5%。 但巴塔利亚指出，现在遏制临时移民的流动并不会让正在寻找新家的现有租户变得更容易。 她认为，加拿大需要「注入供应来帮助重新平衡」租房市场，但最新上线的公寓，几乎立即被近年来积压的需求所吸收，这将限制新出租单位对房租的影响力。 「那么我认为租金会下降吗？不太可能，至少在国家层面上不会。」 图：Global News

(图：新西敏市府官网) 新西敏(New Westminster)设有5个天车站，交通便利。但这可能会为其大量的遗产建筑带来问题。 据《温哥华太阳报》(Vancouver Sun)报道，卑诗省以交通为导向的建筑密度立法，历史悠久的新西敏市中心和女王公园遗产区的大部分地区都可以重建8至20层的大楼，因为它们距离天车站不到800米。 但事情没那么简单。有些遗产建筑或街区可能受到保护，而有些则可能没有。 关键在于是否「指定」。 「透过地方政府章程被指定为遗产的地产，即受到卑诗省府的保护。」起草密度法的省交通和基础设施厅在一封电邮回复中写道：「遗产指定取代了有关交通导向区域的省级立法，可能是地方政府拒绝重新分区的正当理由。」 意即：如果某处地产已被市政府指定（通常是透过遗产复兴协议），那么它就可以受到保护。但如果一处房产只是被列入遗产登记册，而没有经过遗产指定程序，那么它可能会受到密度立法的约束。 但话又说回来，也可能不会。 新西敏市长约翰斯顿(Patrick Johnstone)表示：「坦白说，我不清楚这些变化对这些（房产）有何影响。」 「这是我们仍在努力的事情。」 约翰斯顿认为新西敏历史悠久的市中心不会面临风险，因为它已经人口稠密了。 他说：「市中心的实际情况是，我们已经批准了密度，我认为该密度远远高于以交通为导向的开发法规所要求的密度。」 「过去，我们在保护遗产建筑和引入混合用途开发项目方面，运气非常好。」 但密度立法对女王公园的影响「将是一场有趣的对话」。 「女王公园可能是卑诗省或加拿大最大的遗产保护区之一。」约翰斯顿说：「这是一个很大的社区，大约一半的社区在地理位置上位于交通导向区域内。」 还有第二项房屋密度立法，即允许业主在一块土地上建造4到6个单位。 约翰斯顿说，女王公园的大部分地区已经被划分为最多3个单位，因此可以解释为它们符合第二项立法。「如果地块够大，我们允许兴建3个单位。」 但他提醒：「我们围绕这些议题做了很多很好的工作，例如保护遗产住宅，透过这种保护，他们有能力安置一个车房或安置一个次套房，进行此类工作以获得更大的密度。我们认为，由于这项工作，并且因为已经开放至3个单位，(第二项立法)其严格定义不适用于它们。」  他说：「我们正在与省府进行这些讨论。」另一个问题是，位于800米交通密度区内的许多小型公寓楼将会发生什么情况，其中大多数没有任何遗产保护。 约翰斯顿说：「作为一个城市，我们一直采取的做法是，有很多地方可以建设新的密度，我们不需要拿出最实惠的中密度住房来把它建在那里。」 「我们一直非常保护不拆除专门建造的租赁建筑来建造新公寓。这如何与这项立法相互作用是我们关心的另一个问题。」 近日，本省公布了省政府拟制定住房保障目标的25个优先名单。新西敏也在名单上，这让约翰斯顿感到惊讶。 他说：「我想说，新西敏是低陆平原地区少数几个达到并超过市场租赁和市场公寓区域增长策略目标的城市之一。」 「我们正在按照区域增长策略，要求我们在过去20年建造尽可能多的住房单位。」 约翰斯顿说，新西敏最大的问题是「我们没有足够的经济适用房」。但他认为该市没有足够的财政资源来建造它。 「我们需要省政府介入。」他说：「我们已经批准了我们收到的每一栋经济适用房开发申请。有一些是3年前批准开发的，但还没有建成，因为没有资金。」  

菲沙河谷地产局公布上月住宅地产市况，指称加拿大央行政策利率只减息四分一厘，未足以推动楼市成交量。综合各区各类型单位的基准价按月及按年均录得跌幅。 菲沙河谷地产局发表的报告指出，加拿大央行6月5日降息25个基点，不足以提高上月菲沙河谷的房屋销售。该局在6月份录得1317宗成交，数量比5月少13%，较去年同月和十年平均成交量均少逾3成。 然而，虽然销售仍然疲软，但库存连续第六个月有增长，正待售的房屋数量达到8350间，放盘量比去年6月多41%，也是5年来的最高点。 菲沙河谷地产局主席查达(Jeff Chadha)说，随着6月份季度性成交放缓和库存有稳定增长下，地产局预期在可负担程度上将可改善，但菲沙河谷楼价保持相对地平稳，虽然成交减慢，但价钱合适的物业在寻找买家，在挂牌后3至4周内可以卖出。” 上月新挂牌房屋数量仅3418间，较5月少9%。至于交易与挂牌比例(sales-to-active listings ratio)为16%，总体市场条件属于平衡。当该比率在12至20%之间时，市场被认为属平衡。 民众期待加拿大央行可以进一步减息，纾缓通胀和经济压力。地产界也希望能早日让楼市回春。（加新社） 地产局行政总裁吉尔(Baldev Gill)说：“6月的减息不足以使买家积极入市。目前市场条件下，买卖双方都应与经纪和借贷专家审慎商讨，而非依赖利率前景的消息。” 地产局的报告指出，菲沙河谷地区的独立屋在6月平均挂牌22天便成交，城市屋和柏文平均放盘日数分别为20日和30天。 报告数据显示，综合各类型单位(独立屋、城市屋和柏文)及各区的上月基准价为100.17万元，较今年5月跌0.5%，较去年同月也降3.2%。 报告指出，区内独立屋上月基准价为152.9万元，与5月相比跌0.1%，与去年同期相比则增加了0.5%。独立屋价按年跌幅最大城区是阿博斯福，跌1.2%至122.74万元，录得最大按年升幅是米逊(Mission)，升4%至105.63万元。 综合各城区的城市屋基准价为85.11万元，按月跌0.3%，按年升0.8%。当中北三角洲城市屋出现按年最大跌幅，减1.9%至97万元；按年升最劲的城市是阿博斯福，增5.5%至66.68万元 区内综合柏文的基准价为55.11万元，按月少0.7%，按年升0.4%。克洛弗代尔(Cloverdale)的柏文则劲跌5.3%至59.11万元，而柏文价一年涨幅最高是阿博斯福，升3.9%至44.69万元。

有三分之一的加拿大家庭是租房者，人口普查数据显示，租房群体正在发生结构性改变，越来越多年长者进入租房市场，他们中的一些人并非因为买不起房。 据《环球邮报》（The Globe and Mail）报道，加拿大统计局一份最新人口普查数据显示，在温哥华和多伦多，有30%租屋者是55岁以上人士。 西门菲沙大学（SFU）城市项目主任Andy Yan表示：“这是首次按年龄对这一人群进行分类，让我们对加拿大租房者有了更多了解。” yan说，这些数据也揭示了另一个令人惊讶的转变，“55岁以上的长者也是住房危机中快速增长的人群。” 根据他的分析，55岁以上的加拿大人中有五分一是租房者；在维多利亚，该年龄层的40%是租房者；满地可以47%的比例领先，而在卡加利和爱民顿等房屋相对可负担市场，这一比例分别仅为16%和21%。 但选择租房的人和不租房的人之间存在着鲜明的对比。 Royal LePage本月发布了一份关于租屋者的报告，询问受访者在签订租赁租约之前是否尝试过买房。在卑诗省，四分之一的受访者表示愿意，但55岁以上的人中只有12%表示愿意。当被问及是否计划在未来两年内购买房产时，27%的卑诗省人表示愿意，而55岁以上人士中只有6%表示愿意。在这群人中，大多数人是因负担不起住房成本而租房，另外29%的人是不想进行房产维护。 总部位于多伦多的Royal LePage总裁苏帕(Phil Soper)在研究数据和市场趋势后，将老年租房者分为四类。 第一类选择租赁者，他们感觉租房更方便，不需要修剪草坪，并且可以根据需要搬家。 第二类人看重投资，租房可以省出一些资金，以便将其做其他投资。 “还有一些群体需要资金来维持生计，因此他们将其转化为度假的流动资产，甚至可能是食物。” “第四类是那些体弱多病、需要接受某种管理式护理的人。” 老年租房者对环境要求与年轻人不同 苏帕根据其他数据推导出，大多数进入租房市场的老年人是因为年龄大，无法维持住房了，这是一个自然的过程，但对于婴儿潮世代来说，这种情况只会发生得更晚。 现在婴儿潮世代中年纪最大的人已经78岁了，他们的需求与千禧世代不同，租房趋势只会越来越大。 “（这种转变）刺激了不同地方的租金上涨，不一定是靠近市中心……或靠近优秀的学区，而会是在较小的城镇、休闲城镇。” 他列举了适合步行的小型社区，例如安省的科灵伍德(Collingwood)或卑诗省的史戈米殊（Squamish）。 婴儿潮世代也是最富有的群体，由于他们对公寓单位的要求很高，导致租金上涨。 将租赁物业开发为长期资产的Great West Life Realty Advisors开发副总裁Geoff Heu说，特别是高端优质、靠近交通和商店，拥有许多便利设施，包括空调的出租单位，对于55岁以上的租户来说是一个关键条件。 这些人当中累积了大量有钱人，可以支付每平方呎5.50元或5.75元左右的租金。 Heu就认识一位卖掉了自己的房子去租房的房地产主管。 有些人租房子是为了靠近孩子，或是因为这样可以让他们方便来往。与租用公寓相比，高端专用租赁房可以为他们提供长期保障。 Cressey Development Group执行副总裁拉曼（Hani Lammam）表示，该公司刚刚在北温完成了一座名为Century的出租大楼，就是专为downsize的住户设计的，内设社交、餐厅及娱乐场所，从8月1日开始面向市场出租。 但他说，现在就评估租房市场会偏向老年群体还为时过早，但他们已开始为这一趋势进行规划了，“我们的初衷是针对需要小户型的人群。”

商业不动产公司世邦魏理仕(CBRE)的数据显示，温哥华市中心的办公大楼租赁空置率在2024年第二季略有改善，从今年第一季的10.9%小幅下降至10.8%。但大温哥华地区办公室市场其它地方的空置率增加。 据Daili Hive报道，郊区办公室空置率(温哥华市中心以外的地区)，从第一季的7.8%上升到第二季的8.4%。 大温区办公室整体空置率目前为9.7%，略高于第一季的9.5%。这标志着空置率连续第二季上升。 截至第二季末(6月下旬)，超过100万平方呎的新办公空间在建，其中郊区104万平方呎，温哥华市中心仅29,000平方呎。 此前，温哥华市中心于2024年第一季有115万平方呎的新办公空间竣工，其中104万平方呎主要是由于预租建筑的竣工。今年第一季也标志着温哥华市中心长达数年办公大楼热潮的结束，这种热潮在大流行之前就开始了，产生了约400万平方呎的新办公空间。 目前，温市中心的空置直接空间(直接从业主/房东处租赁)为250万平方呎，郊区为150万平方呎，而市中心的空置转租空间则徘徊在494,000平方呎。这比第一季整体有所下降。 总体而言，大温区总共有514万平方呎办公空间处于空置状态，而该地区可出租办公空间的供应总量为5,330万平方呎，其中超过一半的区域租赁办公空间位于温市中心。这仅考虑了空间租赁协议的状态，而不考虑实际的空间使用。 世邦魏理仕也指出，人们对将办公室改造成其它用途的兴趣日益浓厚，一些新开发项目在施工过程中将其转变为住宅或酒店用途。 尽管这些统计数据表明办公室市场状况充满挑战，但温市中心和大温地区仍是加拿大和美国主要城市中心中最紧张的办公市场。市场健康的办公室空置率通常被认为在4%至8%之间。 (图：加通社资料图片)  

截至5月份，大多伦多地区的平均房价可能仍高达1,165,691加元，但创纪录的低销售活动和大量房源涌入并滞留在市场，让潜在业主在寻找房屋时有了更多选择，也不再那么急迫。于是出现了一波“压低价”的情况。 据blogTO报道，与过去的竞价战形成鲜明对比的是，大多区现在出现了更多地区竞价过低的趋势，在这种通胀环境下，一些卖家似乎比买家更绝望。 一份新报告称，尽管最近降息，但市场竞争仍在继续减弱，上个月，大多伦多地区只有27%的社区处于“竞价过高”的情况。这一比例低于前一个月的36%和4月份的39%。 另一方面，在评估的300个地区中，有71%的地区竞价过低已成为常态，尤其是公寓，其成交价最有可能低于要价。 如果只看这一部分市场，只有7%的社区大多数单位的售价高于要价，与5月份的11%相比有所下降。居民出价最低的社区是密西沙加的Mineola。6 月份，该社区的出价平均比要价低了25万加元。 接下来是Oakville的Eastlake，这一差距为23万加元，其次是宾顿的Huttonville（买家出价平均比要价低199,900加元）、多伦多的Forest Hill（低于148,000加元）和King City（比要价平均低了123,000加元）。 值得注意的是，这些地方（宾顿除外）的房价相当高，平均远远超过200万。Mineola是人们的出价最低于要价的社区。不过那里的房子平均售价高达惊人的270万加元。 图源：wahi 与此同时，大多伦多地区出价最高的社区包括列治文山的Doncrest（买家平均支付比要价高出303,556加元）、列治文山的Rouge Woods（比要价高了240,000加元）、多伦多的St. Clair West社区（高出201,112加元）、万锦的 Royal Orchard（高出191,200加元）和万锦的Milliken Mills West（高了181,000加元）。 图源：wahi “一次 25 个基点的降息不足以给面临负担能力挑战和大量房源的房地产市场注入更多活力，”报告中写道。“购房者拥有的选择比过去五年中的任何时候都多，因此竞价低迷也就不足为奇了。” 6 月份，这些待售房屋的数量达到了惊人的24,000套，研究指出，这是“几年来最多的一次”。其实在所谓的住房危机中，许多人现在意识到，这实际上更多的是一场负担能力危机。

很多人出于种种原因，可能考虑在自己的房屋名下加上儿女的名字，但是......   如果一方要求出售，有可能又是一个闹到断绝亲情的难堪局面！   尽管素里一名女子反对，但BC省法官仍下令出售素里的一栋该女子和她的儿子共同拥有的房屋。 素里男子旁贾尼（Rahim Ramzan Punjani） 向法院请求出售位于 72 大道的房产，该房产是他和母亲达纳尼（ Malek Aminmohamed Dhanani） 自 2015 年 12 月以来作为联名租户拥有的。   旁贾尼告诉法庭，他为该房产支付了 132,000 元的首付，而他的母亲被列为联名租户只是“出于遗产规划的目的并减少税收负担”。   母亲达纳尼则辩称，她允许儿子用出售她以前的房屋所得的 40 万元购买另外两处房产，并告诉法庭，但他从未偿还过这笔钱。   她称素里的房子完全属于她，尽管她的儿子也出现在房产证上。   根据CTV的报道，在上周发布并于周二在网上发布的一项裁决中，沃德·K·布兰奇法官批准了旁贾尼要求法院下令出售房屋的请愿书，同时指出了出售房屋另一外潜在的问题，即各方从房屋出售中有权获得多少钱仍然是一个问题。   B.C. court grants son's request to sell home he jointly owns with his mother, despite her opposition https://t.co/Wrcv2r6qk2   — CTV News Vancouver (@CTVVancouver) July 3, 2024   房屋价值飙升   法庭文件显示，旁贾尼和母亲一起购买了这套房子，供母亲和她的第二任丈夫（旁贾尼的继父）一起居住，后者于去年去世。   旁贾尼在金融服务行业工作，而 妈妈 “是一名 73 岁的寡妇，受教育程度有限”，并且“存在一系列健康问题”。   诉讼文件称“母亲达纳尼称她已故的丈夫处理了他们所有的财务事务，而她一直是个家庭主妇。”     除了声称支付了首付并支付了该房产的成交费用外，旁贾尼还告诉法庭，他已经支付了“所有抵押贷款、保险、房产税和水电费”，以及购入该房产以来的维修费用。   母亲达纳尼也称她和她已故的丈夫也投入了钱来改善维护房子。   目前，达纳尼和她的朋友和儿子住在家里。根据决定，还有住在地下室套房的租户。   判决书写道：“母亲没有向儿子支付任何租金，也没有将租户支付的租金的任何部分转发给儿子。”   儿子旁贾尼告诉法庭，他无法再承担该房产的费用，特别提到需要花费 40,000 元更换屋顶。母亲达纳尼则表示，她也无法独自支付维护该房产的费用。   自从母子以 675,000 元购买这套四居室、四浴室的房屋以来，不到九年的时间里，房屋的价值已经翻了一番多。   根据 BC 省评估局，这栋房子 2024 年的评估价值为 1,593,000 元。   没有“充分理由”拒绝出售   根据 BC 省《财产分割法》，拥有财产至少 50% 所有权权益的一方或多方可以请求法院出售该财产并分配收益。法院在收到此类请求时必须发布此类命令，除非它认为有“充分理由”不这样做。   法官在总结法律的决定中写道：“至少拥有 50% 股份的共同所有者拥有表面上的出售令权利，除非正义要求不应发布出售令。”   在这种情况下，法官认为“没有实际的替代方案”可以下令出售。   布兰奇法官在决定中指，没有证据表明存在“具有约束力和可执行的协议”，要求双方在一定时间内持有该财产，母亲达纳尼也没有声称她对出售该财产时拥有优先购买权。   达纳尼辩称，如果法院下令出售房屋，她将遭受困难，并声称她的年龄和健康状况——以及较小程度上的财务状况——应该构成法院行使自由裁量权并拒绝出售房屋的“充分理由”，但遭到法官的拒色，认为：“拒绝出售申请并不能让被诉人摆脱困境。”   法官根据旁贾尼在请愿书中提出的条款下令出售该房屋。

文|吕煦宬解亦鸿 编辑|毛翊君 不同往常的安静 结婚六年来，那套公寓一直是周慧琳和丈夫的包袱。5000多月供，加上他们琴行的亏损，持续消耗为数不多的存款。小孩幼儿园学费一年两万，得问亲戚借，除此之外还有车贷和信用卡要还。在广东中山，他们的婚后生活经济紧绷。 疫情期间，琴行的课量就开始下降，今年生源还在变少。父母就劝，挺不住断供算了，周慧琳也想过，但曾被催收电话追着跑，她不敢下这个决心。孩子出生后，她搬回父母的自建房，那套公寓拿去挂牌，利息太高没人过问。租出去最多能赚1500块，但去年几乎空置一整年。 今年1月，丈夫忘了给周慧琳转房贷的钱，她也忙着上寒假班的课，把这事抛在脑后。这样断供了4个月，反应平静得不同往常。前三个月，没有收到任何短信和电话，也没有从亲人那儿听到银行的传话。生活很平常，以至于她都快忘了自己没有按时付房贷。 律师函是农业银行的唯一提醒，在第四个月寄到她家。要求三天内清偿逾期贷款，否则将向人民法院提起诉讼，并申请财产保全，查封、扣押相应金额的个人财产。但到了一个月后的现在，还没有一点动静。 第一次收到律师函，周慧琳很紧张。2020年，丈夫做奶茶生意，想快些还上10多万首付贷款，瞒着她借了7万多。催收电话打到她和父母这里，不接就不停，每分钟能有10个。接起来就是威胁，说要找上门来。周慧琳被吓到，反复说不知道丈夫在哪儿，最后换了电话号码。 但现在加上罚息，让他们一次性拿出4万不现实。琴行最近在办教学资格证，已经投进去几千块，手头的钱周慧琳想先稳住营生的资本。丈夫向做房地产的朋友打听，得知有个熟人断供快两年了，房子没贴封条，正常住着。朋友建议他们，手头实在紧，就每个月还几百块，“先拖着”。 ●资料图。源自东方IC 社交平台上，也有一些声音在表达类似的微妙变化。5月29日，微博上有人发帖，说在福州闽侯买房的朋友断供了三个多月，已经做好房子被法拍的准备，结果银行告诉他，可以只还月供的四分之一，也就是1500多元，宽限延续两年。这段内容被搬运到许多自媒体上，配上了“银行拒收断供房”的标题。 在郑州律师王兵的观察里，银行对断供房态度的松动在前两年就露出端倪。2020年，他开始替当地银行起诉断供业主，经手了两三百宗案件。一般断供两个月后，业主就会收到诉状，房子面临法拍。疫情期间，诉讼数量随封控的时长、次数波动，“这一段时间封了，接下来案件就多了。”最多的时候，他一个月要处理80件，“起诉状从早写到晚”。 王兵看过许多人即将失去房子的时刻。他们中多数是把房子抵押给银行，贷款投资生意，撞上疫情，生意崩盘，住所也没了。“申请断供房的司法拍卖，只是银行处理不良资产的一种途径。”他说，按规定，逾期90天以上的贷款就被看作是不良资产。不良率过高会影响银行盈利，降低银行的抗风险能力。据他了解，控制不良率是很多支行放贷的客户经理的重要任务，和绩效紧紧挂钩。 断供潮下，大量法拍房流向市场。阿里拍卖的数据显示，2021年9月到2022年3月这半年内，在该平台上挂牌的郑州法拍房数量，从2.7万套增加到5.13万套，但价格却不理想。2021年，王兵就注意到，有些法拍房的成交价不能完全覆盖债务。 那年10月21日，“郑州一法拍房迎断崖式拍卖降80万”的消息冲上热搜，《中国证券报》记者在阿里拍卖上发现，郑州法拍房交易折价十分普遍。许多房子上架后也只是被浏览，迟迟没有人拍。据新华社报道，这段特殊时期，五大行都为客户延长了还贷时间和贷款期限，有的还能调整账单计划。 王明雅在湖北荆州做建材生意，2022年因为收不上项目尾款，搭上积蓄，四处借钱，预支了近130万，最窘迫的时候油钱都靠借。她断供了五个月，共1.5万。头两个月，建设银行发短信提醒她还贷，没有提出诉讼警告。 到第三个月，银行派专员打来电话，“态度挺温和的”——听完她的情况，对方先劝她和亲戚借，王明雅说能借早就借了，实在没办法。专员最后和她一起商量了还款方案，20分钟左右，沟通结束。到约定时间，也就是断供的第六个月，王明雅一次性还清了逾期贷款。 没办法的办法 2021年，深圳律师吴邦宇接到了越来越多“保房”的委托，每月十几起，“这是法律术语里不存在的概念。”他原先主接刑事案件，但从那年开始，想要避免法拍的人越来越多，他们律所干脆增设了以“保房”为名的新业务。 很多被裁失业的中年男人打电话找他，或是他们的老婆看到律所的这项广告，找过来咨询。吴邦宇感觉，这些妻子常比丈夫更焦虑，她们想知道，“我们具体还能住几年？孩子会在小学毕业前被迫转学吗？” 一个互联网公司前运营委托吴邦宇保房两年。他儿子现在五年级，想等到孩子小学毕业再搬走。房子是2018年市值高位时买的，按揭贷款25年，月供两万多。两年前他被裁员后，一直找不到下一份互联网工作，今年40岁。 跟即将失去房子的人去讲“调解、诉讼、应诉”这样的术语，很难沟通。吴邦宇意识到，他们只在乎落到实处的结果，无非是“保住房子”“能保多久”。在司法执行拍卖的案子里，断供人之间曾流传着“第四个月起诉”的定律，他现在通常会根据自己的经验安慰委托人，这个时间期限已经变成半年。 在起诉书到来之前，“与银行协商”是保房的第一步。“银行只有在债务人失联的情况下，才会立即起诉。”这是吴邦宇总结的规律。他让断供人学会分辨，哪些是银行打来的电话，哪些是第三方催收公司打来的。 电话通了，对面传来催收员的恐吓，他就让断供人直接挂断。而银行客户经理的态度始终保持着体面，吴邦宇要教断供人怎么跟他们协商，“最常说的就是‘我在努力把房子卖掉’，卖一笔好价钱，就可以还债了。”还有一点，“只要不失联，保持协商，银行一般不会主动提起诉讼。” 但吴邦宇也知道，“努力卖房”不过是拿来跟银行拖延时间的说辞，它并不现实。深圳二手房的均价持续下跌，对断供人来说，卖房已经很难抵债。据乐有家数据显示，从2020年到2023年，深圳二手房的走势曾在2021年达到最高点，2023年年末均价跌到6.5万元/平方米，跌幅22%。 ●一位律师关于“保房”的朋友圈。源自截图 深圳另一位律师直接讲到，“保房”业务事实上是“房产贷款集体暴雷”催生的结果。“想保房的人群里，不仅有按揭买房的断供人，还有许多经营贷逾期的生意人，他们通过房子抵押的方式跟银行借钱，用来维系生意周转，却高估了收益回报，资金流通受阻，衍生出一系列个人经济危机。” 去年夏天，一位在深圳做建筑工程的小老板找到吴邦宇，想保住自己的两套房子。2020年，他的工程团队反复遭遇开工中断，没有利润，这位建工老板就拿房子在A银行做了抵押，贷出600万供养团队。那时两套房子的市值一共1000万。 之后一年，开工情况没有太大改善，大家都在家里窝着，但每个月光场地租金、员工工资就要花掉20万。他还不上贷款，又找金融过桥公司，做搭桥贷款——金融公司替他垫付偿还了A银行的600万，再把房子拿到B银行做评估，市值涨到1500万，他贷出一笔额度更高的费用。 到去年年末，加上信用卡等债务，这位老板一共欠了几家银行1300万，而他房产市值跌得只剩1100万，卖房也还不了债了。在吴邦宇跟各个银行的协商下，银行同意暂时不起诉，争取到了一年的延期停息。 有律师把保房称作“没有办法中的办法”。这位每个月都能接到保房委托的律师说：“对于当下的房产市场来说，法拍房的价值极大缩水，缩幅要到50%。市场上房屋流通价值不合理，才是‘保房’的意义所在。” 要的是时间 有些断供人就是想要争取时间，赌未来房子的市值重新涨回来——吴邦宇认为，保房的极限是8年，“虽然面对银行行使的抵押权，官司不可能打翻盘，但是从应诉再到执行，如果律师不断提出异议，时间也就可以延长。” 吴邦宇提出的异议内容，通常指向法官裁量中的细节，比如律师费属于被告的非必要支出、罚息不合理、本金计算不准确。吴邦宇除了帮断供人拖延法拍，还会给他们做心理疏导。 他总结了断供人的“八大焦虑”，包装成“保房的八大好处”，写进广告里。首位的是家庭居住和孩子上学，最后一点他做了有关未来的积极假设，“‘保房’可以解决几年后房价涨回去了，而自己名下早已无房产的问题。” “能为东山再起争取时间和空间。”在社交平台上，越来越多号称能保房的法律咨询机构，或是专做保房的律师出现。打出的宣传点是，能帮资金周转不过来的断供业主延期3年到5年还款时间，逾期债务到期后一次性结清，而那期间不用向银行缴纳一分钱。 在深圳，一家法律咨询公司甚至研发了保房“产品”。之所以叫产品，是因为有一套完整的服务流程和培训规范。据这家公司的工作人员刘启明介绍，他们去年培训了一批前端接待人员，教他们如何向客户讲清楚保房的逻辑。 面对断供人，接待人要亲和，不能吓唬或很严肃。刘启明说，断供人的心是很脆弱的，很多人来咨询，就是想知道断供的后果。不久前，他接待了一对夫妻，两人名下各有一套价值500万的房产，他们还没有走到断供这步，提前来做咨询。 这种有“先见之明”的人在刘启明的客户里不多，只有三成左右。刘启明没有多说保房的好处，只说了断供后的一系列遭遇——先被法院起诉，绝大概率败诉后，不久房子就会被拍卖。第二天，这对夫妻就上门来，委托刘启明找律师保房。 确定要保房，刘启明先了解对方的抵押合同和负债情况，评估合同里的条款和约定的法律流程，再将资料整理给律师出保房方案。律师的培训也很关键。刘启明说，以前多数律师都是给债权人，也就是替银行打官司，很少有执业律师站在债务人这边。 律师会根据不同断供人的情况，给出司法流程框架内能争取到的“翻身”时间。律师的费用会收取标的物，也就是那套想要保住的房产的价值10%以下，并支持分期付款。 ●自媒体的保房业务宣传。源自截图 对此，有律师同行不赞同，认为他们是“跟银行对着干，浪费司法资源”。洛阳一位律师说他们钻空子，“严重违背职业纪律”。在他的理解中，保房律师用的都是恶意诉讼中的惯常手段，从法院送达诉状这步就能开始“使绊子”。他举例，假如被告是一对夫妻，就可以让他们假离婚，谎称没收到诉状，法院只能再走公告送达流程，这能拖延60天。 收到诉状后，可以让被执行人提出管辖权异议，延长开庭时间，等走完法院受理、审核、驳回再送达的过程，有可能拖上近一年。如果已经走完司法流程，房子要被强制执行，也还有办法。比如签一个时间相对长的租赁协议，让假冒的租客跳出来用“买卖不破租赁”的说法提出执行异议，再让法院判决，就算最后败诉，也能争取到一段时间。 “恰恰是小聪明，能帮到负债人。”刘启明知道业内有律师看不上保房业务，但他有一套自认合理的说法——面对银行专业的法务、律师团队，债务人是弱势的，做保房就是和债务人站在一条战线上。 不过，一些断供人的情况，他也帮不上忙。一两周前有一对夫妻来咨询，他们在龙岗的一套800多万的房子，三天后就要被查封。刘启明没有办法，跟对方说，你怎么不早来。他只能把后续查封的流程告诉对方。听了刘启明的话，客户眼泪没有绷住。 一个40多岁四处打零工的女人也来找过刘启明。她丈夫生病在家，十几岁的女儿重度抑郁症住院，5400的房贷压在她一个人身上，喘不过气，断供了一年。今年状况好一些，她继续还款。但实际上，去年10月法院的判决已经下来，房子已经要拍卖了，她还不知道。“再还贷已经没意义了，产权都快不属于她了。”刘启明只能告诉她，看能不能申请困难补助。

卑诗省将考虑改变其建筑法规，允许建造小型公寓使用单一楼梯，从而提高该省作为最愿意尝试新想法以创造更多住房供应之省份的声誉，尽管此举也引起了安全相关的担忧。 据《环球邮报》(The Globe and Mail)报道，自1941年以来，加拿大各省普遍遵守的建筑规范要求每栋公寓楼有两个楼梯。但卑诗省房屋厅上周发布了一份研究报告，概述了单一楼梯的最佳条件。 「我们肯定会向前迈进。」房屋厅长柯议伦 (Ravi Kahlon) 表示，他希望在秋季出台允许这一变化的立法。 柯议伦表示，「单出口」(single-egress)建筑的选择将仅限于有专业消防服务(而不是乡郊地区的志工部门)和良好供水的地区。以西雅图为例，该市自1974年起就允许建造单出口建筑。 「我们可以安全地做到这一点，但有更多更大的单位。」他说。 这项变更将单楼梯的选择限制为不超过6层楼的建筑，每层楼不超过4间单位；另外还需要采取其它消防安全措施，例如更宽的楼梯。 该省委托工程和咨询服务公司Jensen Hughes撰写的报告，还提出了其它改进措施，例如通常仅在高层建筑中使用的烟雾管理机制，以及楼梯采用不可燃材料。负责住房的工作人员将决定建筑规范变更需要哪些内容。 多年来，住房倡导者一直在敦促作出楼梯的改变。他们表示，这将使建造小型公寓楼在经济上更加可行，这是一种比无处不在的20层混凝土塔楼更有吸引力的选项(最近温哥华的主导项目类型)，更可以实现的较佳布局，改善每个单位获得的采光和通风。 由于标准型态的两个楼梯，加拿大目前大部分房屋最终都是沿着一条长长的封闭式走廊排列的，两端各有一个楼梯。这意味着每间单位只有一端有一扇窗户，除了角落的窗户；单一楼梯布局的改变将允许每个单位至少两侧都有窗户。 根据多伦多LGA Architectural Partners专案经理Conrad Speckert所做的广泛研究，加拿大是世界上对两个楼梯问题限制最严格的国家之一，要求任何两层以上的建筑都必须有两座楼梯。只有乌干达更糟糕，每栋单层建筑都有这样的要求。 然而，专业消防员协会和残障权益倡导团体，已对卑诗省以及其它考虑更改为单一楼梯出口的地方表示担忧。 在该省咨询的早期，卑诗消防队长协会(Fire Chiefs’ Association of B.C.)的代表凯尼(Jason Cairney)表示，他们的组织希望得到保证，消防策略不会受到影响。 他说：「如果一个楼梯间受到损害，那就堵塞了唯一的出路。」 里克汉森基金会(Rick Hansen Foundation)是一家致力于解决残疾障碍的注册慈善机构，其代表麦卡内尔(Brad McCannell)表示，社区认为这些变化的一个优点是可能意味着建立避难区的要求将会回归。 但他说：「我看不出其中的逻辑。」他不明白只有一个楼梯怎么可能那么安全。 该省没有估计这一变化可能会促进多少新的小型公寓的建设。理论上而言，它应该更容易将单一住宅开发成公寓大楼。卑诗省有关该主题的住房报告计算出，按照新的标准建造的一栋小型建筑，可以兴建22套公寓单位。 它可能产生的新建筑数量可能取决于各个城市政策的特殊性。例如，温哥华允许在临街面长66呎的房产上建造小型公寓，这意味着可以合并两块建地，而不仅是只能在一地块兴建。 温哥华的历史表明，需要组装土地的开发商最终会为房产支付更多费用，因为业主通常会联合起来拒绝打包出售，除非他们得到的报价明显高于正常售价。 试图在该市备受争议的百老汇规划区组装塔楼项目所需的5个地块的开发商，正在支付双重评估价值，这一因素最终导致需要更大的场地密度来支付这些成本。 (图：加通社资料图片)  

根据彭博经济研究 (Bloomberg Economics) 的预测，负债累累的加拿大人在未来18个月内可能会看到央行利率下降1.5个百分点，最低降至3.25%，与现在利率比降幅超过三分之一。 图源：51记者拍摄   彭博经济研究周日发布了全球各大央行的利率预测，并指出加拿大央行是七国集团（Group of Seven）中首个降低基准利率的央行。 加拿大央行上月采取了行动，将利率从5%降至4.75%。自2023年7月12日以来，加拿大利率一直维持在5%。 Bloomberg分析师Stuart Paul写道：在加拿大，强劲的国内需求和表明近期支出加速的指标意味着今年的央行降息步伐应当会较慢。 Stuart Paul说，我们预计加拿大央行将按季度节奏下调基准利率，到2024年底将基准利率目标降至4.25%。进一步的通胀下降潜力使基准利率面临下行风险。但在人口因移民增长的背景下，快速的降息可能会重新激活房价，并有引发二次通胀激增的风险。 分析师预测今年9月和12月还会有两次降息，到2025年底基准利率将降至3.25%。 图源：51记者拍摄 Bloomberg预测，未来18个月内唯一不会降低利率的央行将是日本，目前其隔夜利率仅为0.1%，因为日本经济停滞不前。 美联储的利率设定为5.5%，预计到2025年底为4%。 加拿大央行的隔夜基准利率被银行用来设定家庭抵押贷款、商业贷款、信用额度和信用卡债务的利率。 因为担心经济增长会停滞，在COVID-19期间，全球各地的央行降低了利率，达到前所未有的低水平。 利率被用作管理经济的工具。它的逻辑是，如果经济增长疲弱，那么降低借贷成本会鼓励负债和支出。如果经济增长过强，通胀率上升，那么加息可以抑制这种增长。 在2020年疫情最严重的时候，五年期固定利率房屋贷款利率可以低于2%。现在，房主为五年期固定期限抵押贷款支付的利率约为5%。 目前皇家银行（RBC）提供的五年期固定抵押贷款利率为4.84%。    

经常关注大温地产新闻的人都会知道本拿比有栋网红独立屋，因为在街区独树一帜被称为“鞋盒”。 图自Daily Hive，2023年 2023年4月12日，加拿大媒体《Daily Hive》报道称，这套奇特的独立屋以190万的价格挂牌求售。 当时引起了多家媒体和地产圈的关注，一度成为当时的网红独立屋。   但遗憾的是，流量并没有帮助这套漂亮的房子顺利成交。 根据当时的资料显示，这套独立屋的土地非常狭长，屋主在2022年11月完成了推倒重建的工作。随后将其挂牌上市。初始挂牌价格高达190万。 但很遗憾，卖到2024年6月也没能脱手，但最新挂牌价格已经跌到159.9万。 而且要强调一点，那就是卖家最初的190万挂牌价并不算夸张，因为这套房子的政府估值165.1万。 尽管这个挂牌个案显示大温地产市场目前比较疲软的态势，但CMHC报告预测： 房价可能会在2025年重新回到2022年初的峰值水平，并在2026年创下新高！ 报告显示，CMHC预计2024年房产成交量将增加到46200笔，平均房价达到112.7万加元到125.8万加元之间。 目前市场上挂牌的房源30%挂牌价格低于估值，70%挂牌价格高于估值。 就市场心态而言，大部分卖家还是不舍得割肉甩卖，而是小心翼翼试探买家的态度。 与此同时，明确的降息预期也让更多卖家存在等等看的心理，希望能有更高的价格成交。 但另一方面，经合组织曾表示，加拿大对以住房为基础的经济的执着将使其人均 GDP 在未来 40 年内位居发达经济体的末位。那是在 2019 年，自那以后，该国一直在加倍实施这一战略。它已经到了加拿大央行宣布“生产力危机”的地步。利用移民作为过度刺激措施适得其反，实际上让该国进一步落后。  人均 GDP 急剧下降、生产率下降、住房负担能力压力和失业率上升都表明经济增长管理不善。  所以，降息不是解决经济问题的良药，反而是经济衰退的征兆。 最新预测显示经济增长大幅放缓。未来 3 年，平均增长率将降至每年仅 0.7%。考虑到经合组织国家 0.4% 的平均增长率，这一数字仍然非常高，但比大多数人预期的要慢得多。 与此同时，加拿大人口的疯狂增长即将结束——现在要解决后遗症。这是加拿大国家银行(NBF) 的观点，该银行指出，今年的人口增长有望再创纪录，但未来 3 年年均增长率将下降 75%。此举正值政策制定者努力吸收最近的繁荣，并希望在未来实现更可控的进步。  所以，投资房产还是要量力而行。  

图：加通社 长期以来，拥有住房的承诺一直是加拿大中产阶级获得一席之地的终极表现，但现在这种承诺已经消失，加拿大皇家银行（RBC）最近的一项研究估计，预计到2030年将形成190万个新家庭，其中一半以上将无法购买房屋。住房拥有成本在家庭收入的占比正处于自20世纪80年代以来的最高水平。 《环球邮报》（The Globe and Mail）报道指，根据加拿大统计局最新的通膨数据，无法拥有房屋的加拿大人，正面临每年约9%的惊人租金上涨，在亚省，租金年上涨幅度高达15.7%，而加拿大人口正在持续激增，住房压力有增无减。这些问题看似令人震惊，但它们是大量决策和事件累积的产物，令人沮丧的是，其中许多都是可以避免的。 例如，贵湖大学（University of Guelph）招收的一年级学生远远超出了其宿舍所能容纳的能力，学生因此陷入了住房危机。 城市中心区域容不下家庭单位 在过去的两次人口普查中，人口不到15万的安省小彼得伯勒市（Peterborough，下图）建造了更多的3居室以上住宅（从数量和增长率来看）比多伦多这个大都市还要多。 根据人口普查数据，从2016年到、2021年，多伦多的3房以上房屋存量增加了0.6%，仅增加了2,585套。彼得伯勒却新建4,005套住宅，其中2,990套拥有3间或以上卧室，其库存增长了7.7%。 多伦多成长最快的住宅类型为单身公寓，成长了28%，从22,355间跃升至28,765间。 渥太华大学经济学家莫法特(Mike Moffatt)说，多伦多建造的住房往往是30层、40层甚至是50层的高层建筑，在这些类型的建筑中很难建造拥有3间以上卧室的单位。 原因是高昂的土地成本、限制性的分区、利用投资者作为施工前资助者，以及高昂的开发费用。 帮助人们搬到彼得伯勒的房地产经纪人皮弗（Ken Pipher）表示，不仅仅是多伦多家庭千方百计寻找更实惠的选择。 莫法特说，像Oshawa和Whitby这些原本房价相对负担得起的地区，现在一些家庭也不得不搬到更远的地方。 负担能力与人们的收入或储蓄有关，但根据加拿大房地产协会(CREA)的房价指数，彼得伯勒的单户住宅基准价格目前为691,900元，而多伦多几乎是其两倍，达135万元。 艺人安德烈(Damir Andrei)于2021年搬家，他卖掉了拥有30年的Riverdale半独立式住宅，在彼得伯勒购买了一套（无抵押贷款）价值85万元的5房侧拼式住宅，他的儿子住在地下室里，新房距离城镇仅5分钟车程，剩下的钱足以建造一个新游泳池，然后就可以退休了。 69岁的安德烈觉得自己很幸运，因为他能够在多伦多房价较低时买入，并在价格如此之高时卖出。 “这太荒谬了，我认识的多伦多人，他们有工作，有很棒的专业工作，有一套中型公寓，有两个孩子，却买不起家庭住宅单位。” 如果大多伦多地区的城市停止透过开发费对家庭单位过度征税，也许会有所帮助，多伦多目前对拥有两间或更多卧室的复合式公寓收取75,491元的费用，如果是一卧室或单身公寓，只需37,870元。 温哥华的龟速建设 温哥华至少近30年来一直是加拿大住房惨败的领头羊，因为这座城市很早就经历了现在全国各地都出现的系统断裂和紧张局势。 温哥华市中心有一幢20世纪50年代的大型社会住房综合体，在2000年代的第一个10年被出售和拆除，小山（Little Mountain）项目原本有望成为像多伦多翻新后的Regent Park一样，但至今仍未看到开发商承诺的安置房建成。 多年来，该地区的数十个私人和公共住房提案已被各个议会否决，因为一个或另一个居民团体对它们发动了战争。随着该地区稳步增长，住房供应持续放缓的部分原因，是因为项目须经长达数年时间才能最终获得批准。 早在2018年，时任市长罗品信（Gregor Robertson）就承诺建造7幢建筑，这些建筑被认为是城市土地上经济适用房的新模式，然而6年后只完成了一幢。 温哥华针对小型公寓大楼的规定过于繁琐，想要尝试稍微密集一点的建筑商会选择多户(multiplex)住宅，该市的最新政策允许独立屋地最多分成6套住房单位，这比复式公寓多，但比小型公寓大楼少，城市规则似乎正以某种方式设法鼓励减少而不是增加住房。 Goodman Commercial Inc.的独立屋项目，于去年获得温哥华市府批准开发，本月该楼盘开售，随即以全部现金、无任何条件的1,280万元价格出售。 亚省住房便宜招来移民推高房租 7年前，亚省红鹿市的公寓空置率超过13%，去年秋天，这一数字为0.8%。 这座拥有约11万人口的小城市位于卡加利和爱民顿之间，是租金危机如何蔓延到城市中心之外、导致全国范围内负担能力下降的典型例子。在魁省的Trois-Rivières和卑诗省坎贝尔河（Campbell River）等地，空置率已降至1%以下，致使租金达到历史最高水准。 目前亚省的情况正在突然改变，去年，该省人口增加了4.4%，这是自1981年以来的最大增幅。讽刺的是，这种寻找更便宜住房的省际移民潮却推高了亚省的生活成本。 根据消费者物价指数衡量，亚省的租金在过去一年中上涨了近16%，是各省中涨幅最大的。 “这是一个市场，”亚伯达大学（University of Alberta）商学院房地产教授David Dale-Johnson指出，“如果需求急剧增加，价格就会上涨。” 在红鹿市找到一个住处，对于24岁的男子勒布朗（Kris LeBlanc）来说是一个考验，他原本与父母住在一起，去年花了8、9个月时间寻找合适的住房。 他目前与两名室友合租一套房子，每月租金为1,125元，他认为这很便宜。 然而，他很担心业主有一天卖掉这个房子，“我会感到害怕”。 亚省租户面临的另一个威胁是，租金可能会大幅上涨。与许多省份不同，亚省并没有限制年度涨幅的租金管制规定，如今空置率如此之低，房东就有巨大的权力来抬高租金。 目前与许多地方相比，亚省仍然享有负担能力优势。5月份，卡加利两房单位的平均挂牌租金为每月2,140元。

当地房地产市场最近出现了一波法院命令出售或止赎的浪潮，主要涉及计划在温哥华市中心或城市西侧黄金地段建造豪华公寓塔楼的开发商。 但是，在包括菲沙河谷在内的外围地区，计划建造规模较小的公寓楼的开发商也面临着被法院强制出售的命运，因为他们也因高利率和房产价值下跌而无力偿还贷款。   古德曼商业公司（Goodman Commercial Inc.） 专门从事投资和开发土地销售的亚当-劳伦斯（Adam Lawrence）说：“其他地方也出现了麻烦的迹象。” 该公司正在竞标代理菲沙河谷的几个住宅开发项目，这些项目都是法院强制销售的。 本周，该公司在市场上推出了位于兰里第204街和第70大道的一块2.26英亩的土地，开发商打算在这里建造三栋六层高的木结构项目，共有254个单元，包括一居室、两居室和三居室的混合套房。该地块的要价为1750万加元，被描述为准备就绪的服务地块，这意味着它需要连接到水、电和下水道等公用设施。 近几个月来，法院下令出售的第一波小高潮，如罗布森街（Robson Street）一栋28层的公寓楼或西区哈罗街（Haro Street）一栋55层的公寓楼，这些开发商在2016年至2018年的繁荣年份支付了数千万甚至数亿加元的价格购买他们的土地。例如，其中一项交易被认为是2018年大温哥华地区最大金额的土地销售之一。   许多项目涉及来自海外的资本涌入和具有雄心勃勃目标的开发商，但他们缺乏在当地市场中应对官僚机构的经验。 劳伦斯说，菲沙河谷新一轮的法院命令销售项目与COVID-19疫情后的土地销售有关，从2020年左右开始，开发商和消费者开始在大温以外和更远的地方寻找更多空间。在利率较低时，他们抬高了素里、兰里和阿伯茨福德地块的售价。   劳伦斯说：“现在，裂缝正在显现。利率上升，人们被套牢了。他们的资金没有预期的那么充裕，尤其是最近购买的开发商，因为他们支付了更高的价格。” 位于兰里的一个地块曾提交重新分区申请，并以不同的概念获得了一读和二读。随后，该计划进行了修改，增加了密度，必须由新的开发商重新提交。预售和营销尚未开始。 劳伦斯的同事马克-古德曼（Mark Goodman）说，这一趋势影响了各类项目。 他说：“从市中心的豪华公寓到菲沙河谷的联排别墅，过去的 24 个月对全国的建筑商来说都充满了挑战，不幸的是，情况在好转之前很可能会变得更糟。” 21 世纪不动产的哈普-凯拉（Harp Khela）专门从事素里的土地开发，他指出，与温哥华市中心的豪华项目不同，菲沙河谷的项目业主不仅资产增值较少，而且这些项目一般还处于早期阶段，这意味着业主还没有从重新规划或营销中获益。 如果土地所有者拥有两三个地块，并为现在价值下降的资产支付了高峰时期的价格，那么他们就会面临很大的压力。 “但如果他们购买了五个（开发项目）却没有出售，不得不持有，那么就没有足够的资产来偿还贷款人，”Khela 说。 然而，矛盾的是，他补充道，利率现在正在下降。当然，要看到利率下降对房地产价格和价值回升产生实质性影响，还需要更多的时间。 与此同时，他和其他人都表示，开发商面临着一个疯狂的时期，既要努力偿还贷款，又不能放弃已经建立起来的资产或价值。

BC省的民事裁决裁定，一名男子因违背了与邻居分摊移除树木费用的协议，现在要承担全部费用。   图源：unsplash@giorgiotrovato 据CTV报道，这两名邻居的纠纷开始于一棵树。这棵树原本位于一处物业范围内，但其根部过了界。 上周在网上发布的裁决称，“被告物业内的一棵大雪松树的根部越过两家的边界线进入申请人的物业范围，并开始向本案申诉人的家中生长。树根开始压弯申诉人家里的地下室地板等，” 法庭副主席Andrea Ritchie写道。 这两家邻居一开始同意分摊移除树木的费用，但在预定移除树木的前一天，Graham告诉他的邻居，他只会支付 25%。最终，他一分钱也没付。 法庭必须决定的第一个问题是这棵树是否更有可能对Adam的财产造成损害。所考虑的证据包括电话录音，Graham表示同意支付部分移除费用并承认这棵树造成了损害。 “我发现这棵树对申诉人的财产构成了危险， ”Ritchie写道，并补充说这棵树对邻居造成了“不合理的干扰”，这意味着它符合滋扰标准，而处理它是Graham的责任。 “我发现被告未能充分处理这棵雪松，尽管他一直承认这棵雪松是干扰并确实造成了损害，”Ritchie的裁决继续说道。 法庭发现，Adam在邻居退出分担费用协议后仍决定继续移除这棵树，在这种情况下是合理的。   图源：unsplash@adamkring Ritchie解释了为什么不当得利法适用于本案。 “我认为被告人从中获利，因为他们房产上的一棵有害树木被移走，而自己没有承担任何费用。申诉人无可争议地支付了移除树木的费用，这导致了经济损失。我还发现被告人获利没有正当理由，” 她写道，同时驳回了Graham的论点，他提出，自己只需支付最初协议好的50%。 “我认为申诉人不受他先前提出的平等分担费用的约束，因为被告人拒绝了这一提议，”Ritchie写道。 在加上法庭费用和判决前利息后，Graham被要求向邻居支付总计4,035.77加元。

BC省一名前房地产经纪未能向省级许可机构通报他被指控犯罪，从而犯下了职业不当行为。 根据监管机构金融服务管理局网站周三发布的裁决，素里地产经纪 J.S.K“隐瞒、隐瞒或拒绝提供”BCFSA 调查人员要求的信息，并向他们提交了“虚假或误导性声明”。 该决定表明，J.S.K在 2019 年 2 月被指控犯有 9 项罪行。 根据该决定，2021 年 1 月又提出 10 项指控，2021 年 7 月又提出 9 项指控 根据CTV的报道，虽然在法庭上得到证实的指控相对较少。 BCFSA 的决定表明，2019 年的指控和 2021 年 7 月的指控基本相同，并且源于 2016 年J.S.K获得房地产经纪人执照之前发生的行为。 根据判决，他于 2016 年首次被指控犯有这些罪行，但最初的指控被保留。 2019 年的指控也被搁置，但检察机关在提出上诉并获得成功，导致了 2021 年 7 月的指控。 根据 BCFSA 文件，J.S.K于 2022 年 5 月被判犯有两项罪名——袭击罪和持枪指人罪。 省《房地产服务法》及其相关规则要求所有持证人如果被指控或被定罪，应以书面形式通知 BCFSA 的房地产主管。他们还必须向其管理经纪人提供该通知的副本。   BCFSA 的决定得出的结论是，J.S.K 没有及时将他的任何指控或定罪通知主管或其管理经纪人，构成了不当行为。 根据该决定，监管机构在 2019 年 8 月收到匿名举报后开始对J.S.K进行调查，并在J.S.K对调查人员的回应中发现了更多不当行为。 J.S.K律师在 2021 年 5 月致调查人员的一封信中表示，2016 年的指控“已被撤销，因为是虚假指控”，并补充称“法院已决定永久撤销指控，不再寻求起诉”。 根据判决，这是虚假或误导性的陈述，因为J.S.K和他的律师知道或应该知道这些问题当时仍在提出上诉程序中。 决定中写道：“2019 年指控的诉讼程序中止取决于上诉，该上诉是在他们发表声明之日大约 15 天前听取的。” 判决称，J.S.K和他的律师也未能及时向调查人员提供本应由他们控制的文件，花了一年多的时间才完成，“没有对如此严重的延误作出解释”。 该决定的结论是，BCFSA 已经证明了对J.S.K提出的所有不当行为指控，并要求各方就应对J.S.K施加哪些处罚提出意见。 根据该决定，J.S.K没有参加 BCFSA 的听证程序，自 2023 年 2 月以来，他一直没有根据《房地产法》获得许可。

长期以来，拥有住房的承诺一直是加拿大中产阶级获得一席之地的终极表现，但现在这种承诺已经消失，加拿大皇家银行（RBC）最近的一项研究估计，预计到2030年将形成190万个新家庭，其中一半以上将无法购买房屋。住房拥有成本在家庭收入的占比正处于自20世纪80年代以来的最高水平。 《环球邮报》（The Globe and Mail）报道指，根据加拿大统计局最新的通膨数据，无法拥有房屋的加拿大人，正面临每年约9%的惊人租金上涨，在亚省，租金年上涨幅度高达15.7%，而加拿大人口正在持续激增，住房压力有增无减。这些问题看似令人震惊，但它们是大量决策和事件累积的产物，令人沮丧的是，其中许多都是可以避免的。 例如，贵湖大学（University of Guelph）招收的一年级学生远远超出了其宿舍所能容纳的能力，学生因此陷入了住房危机。 城市中心区域容不下家庭单位 在过去的两次人口普查中，人口不到15万的安省小彼得伯勒市（Peterborough，下图）建造了更多的3居室以上住宅（从数量和增长率来看）比多伦多这个大都市还要多。     根据人口普查数据，从2016年到、2021年，多伦多的3房以上房屋存量增加了0.6%，仅增加了2,585套。彼得伯勒却新建4,005套住宅，其中2,990套拥有3间或以上卧室，其库存增长了7.7%。 多伦多成长最快的住宅类型为单身公寓，成长了28%，从22,355间跃升至28,765间。 渥太华大学经济学家莫法特(Mike Moffatt)说，多伦多建造的住房往往是30层、40层甚至是50层的高层建筑，在这些类型的建筑中很难建造拥有3间以上卧室的单位。 原因是高昂的土地成本、限制性的分区、利用投资者作为施工前资助者，以及高昂的开发费用。 帮助人们搬到彼得伯勒的房地产经纪人皮弗（Ken Pipher）表示，不仅仅是多伦多家庭千方百计寻找更实惠的选择。 莫法特说，像Oshawa和Whitby这些原本房价相对负担得起的地区，现在一些家庭也不得不搬到更远的地方。 负担能力与人们的收入或储蓄有关，但根据加拿大房地产协会(CREA)的房价指数，彼得伯勒的单户住宅基准价格目前为691,900元，而多伦多几乎是其两倍，达135万元。 艺人安德烈(Damir Andrei)于2021年搬家，他卖掉了拥有30年的Riverdale半独立式住宅，在彼得伯勒购买了一套（无抵押贷款）价值85万元的5房侧拼式住宅，他的儿子住在地下室里，新房距离城镇仅5分钟车程，剩下的钱足以建造一个新游泳池，然后就可以退休了。 69岁的安德烈觉得自己很幸运，因为他能够在多伦多房价较低时买入，并在价格如此之高时卖出。 「这太荒谬了，我认识的多伦多人，他们有工作，有很棒的专业工作，有一套中型公寓，有两个孩子，却买不起家庭住宅单位。」 如果大多伦多地区的城市停止透过开发费对家庭单位过度征税，也许会有所帮助，多伦多目前对拥有两间或更多卧室的复合式公寓收取75,491元的费用，如果是一卧室或单身公寓，只需37,870元。 温哥华的龟速建设 温哥华至少近30年来一直是加拿大住房惨败的领头羊，因为这座城市很早就经历了现在全国各地都出现的系统断裂和紧张局势。     温哥华市中心有一幢20世纪50年代的大型社会住房综合体，在2000年代的第一个10年被出售和拆除，小山（Little Mountain）项目原本有望成为像多伦多翻新后的Regent Park一样，但至今仍未看到开发商承诺的安置房建成。 多年来，该地区的数十个私人和公共住房提案已被各个议会否决，因为一个或另一个居民团体对它们发动了战争。随着该地区稳步增长，住房供应持续放缓的部分原因，是因为项目须经长达数年时间才能最终获得批准。 早在2018年，时任市长罗品信（Gregor Robertson）就承诺建造7幢建筑，这些建筑被认为是城市土地上经济适用房的新模式，然而6年后只完成了一幢。 温哥华针对小型公寓大楼的规定过于繁琐，想要尝试稍微密集一点的建筑商会选择多户(multiplex)住宅，该市的最新政策允许独立屋地最多分成6套住房单位，这比复式公寓多，但比小型公寓大楼少，城市规则似乎正以某种方式设法鼓励减少而不是增加住房。 Goodman Commercial Inc.的独立屋项目，于去年获得温哥华市府批准开发，本月该楼盘开售，随即以全部现金、无任何条件的1,280万元价格出售。 亚省住房便宜招来移民推高房租 7年前，亚省红鹿市（下图）的公寓空置率超过13%，去年秋天，这一数字为0.8%。     这座拥有约11万人口的小城市位于卡加利和爱民顿之间，是租金危机如何蔓延到城市中心之外、导致全国范围内负担能力下降的典型例子。在魁省的Trois-Rivières和卑诗省坎贝尔河（Campbell River）等地，空置率已降至1%以下，致使租金达到历史最高水平。 目前亚省的情况正在突然改变，去年，该省人口增加了4.4%，这是自1981年以来的最大增幅。讽刺的是，这种寻找更便宜住房的省际移民潮却推高了亚省的生活成本。 根据消费者物价指数衡量，亚省的租金在过去一年中上涨了近16%，是各省中涨幅最大的。 「这是一个市场，」亚伯达大学（University of Alberta）商学院房地产教授David Dale-Johnson指出，「如果需求急剧增加，价格就会上涨。」 在红鹿市找到一个住处，对于24岁的男子勒布朗（Kris LeBlanc）来说是一个考验，他原本与父母住在一起，去年花了8、9个月时间寻找合适的住房。 他目前与两名室友合租一套房子，每月租金为1,125元，他认为这很便宜。 然而，他很担心业主有一天卖掉这个房子，「我会感到害怕」。 亚省租户面临的另一个威胁是，租金可能会大幅上涨。与许多省份不同，亚省并没有限制年度涨幅的租金管制规定，如今空置率如此之低，房东就有巨大的权力来抬高租金。 目前与许多地方相比，亚省仍然享有负担能力优势。5月份，卡加利两房单位的平均挂牌租金为每月2,140元。 图：加通社  

尽管疫情封锁已经成为过去，但多伦多的许多公司仍然选择混合工作模式，这意味着越来越多的朝九晚五的上班族将更多时间花在当地的咖啡店和灵活的工作空间，而不是传统的办公室。 因此，《星报》的一份令人担忧的报告显示，多伦多市中心的写字楼空置率居高不下下，许多业主正在"积极"地试图"出售"其物业，同时不得不考虑其他可能的选择，包括改建为住宅楼或完全拆除。 2023年第四季度，多伦多市中心的写字楼空置率达到创纪录的17.4%，2024 年第一季度略微上升至18%。 加拿大商业地产服务公司(CRBE)指出，这一上升趋势可归因于一些新办公楼的引入，包括最近在Simcoe和Front交界处开业的TD Terrace办公大楼。 除了空置率之外，拥有加拿大约15%办公空间的房地产投资信托(REITs)的报告显示，多伦多市中心写字楼的市场估值已大幅下降。由于缺乏潜在买家，业主想将其物业脱手也很困难。 在此之前，Atlus集团2023年一份报告对市中心写字楼的长期预测也不容乐观。该报告警告说，预计到2040年代，多伦多市将出现大量空置的办公空间。

  当加拿大央行在 6 月初降息时，很多行业专家预测，此举将重新激发多伦多地区房地产市场的买家热情，结果专家被打脸了，因为根据加拿大环球邮报的报道，现在买家没被激发出手卖房，卖家却被激励起来采取行动了。 多伦多房产经纪罗宾·波普（ Robin Pope ）表示，尽管央行宣布降息，但疲软的春季市场在 6 月份进一步放缓。 央行没宣布降息前，专家将疲软的春季市场归咎于买家在等央行的发号令，结果枪声响了，央行月初确实将政策利率下调 25 个基点至 4.75% ，但买家还没有动作，他们要等一段时间，看看此举是否会对市场产生影响。 “什么也没发生，人们希望能发生些事情，”波普先生说。“但它没有影响。” 在波普先生看来，即使7月再次降息25基点的同样幅度，也不会产生太大影响。 “当利率如此之高时，半个百分点怎么会对买家产生这么大的影响？” 波普举了一个例子，他的一位同事挂牌出售了一栋装修精良的多伦多联排别墅，开价 195 万元。 “挂牌上市 10 天后，竟然没有一个询价，也没有一次看房，”他说。 波普先生并补充说，房市非常淡，经纪需要核实房源是否真的在线。 自央行宣布这一消息以来，Strata网的房地产经纪安娜·黄 (Anna Wong) 一直在关注多伦多地区MLS多重上市系统的新上市房源。 根据Strata的数据分析显示，核心 416 区号的库存最近超过了 2020 年 10 月疫情最严重时所创下的最高水平。 不过，黄女士表示，如果再降息一两次，许多有抱负的买家会更有信心。 “买家实际上仍然犹豫不决，”她说。“他们仍然有这种恐惧，他们想确保降息是一种趋势。” 当活跃房源数量稳步上升时，黄女士惊讶地看到房主们争先恐后地在自己的房产上挂上“待售”（For Sale）的卖房标志。 “也许他们只是没有关注市场，或者他们真的需要出售，”她说。“房主将房子推出市场，但没有买家来接手。” 黄女士说，库存增加的大部分来自公寓部分，市中心的公寓销量不佳。 今年春天早些时候，黄女士暂停了圣劳伦斯市场区一套经过翻新的两居室公寓的挂牌。她说，在强劲的市场中，这种公寓会瞬间被抢购一空。 如果卖家不是急于出售，她建议他们暂缓出售。 “我认为和其他人一起加入这种一窝蜂推出市场的活动是没有意义的，”她说。 不过，黄女士说：“卖家很难接受‘你必须保持冷静’这句话。” 随着降息周期的开始，加拿大国家银行经济学家达伦·金（Daren King）表示，许多因素可能支持房市交易，包括强劲的人口增长、租赁市场的低空置率以及央行在未来几个月的进一步降息。 尽管如此，金先生对房地产市场可能反弹持谨慎乐观的态度，他说，因为仍然存在很大的不确定性，比如劳动力市场可能恶化以及住房负担能力，他称之为“可怕的”。 在公寓市场，波普先生说，潜在买家对现在出手买房持谨慎态度，因为他们押注房价几个月后可能会更便宜。 “目前房价面临下行压力，他们不想接下落的剑。” 部分压力来自新供应的房源投入。Urbanation Inc. 的行业分析师估计，大多伦多地区将在 2024 年建成 26,000 多套公寓。 “在公寓市场表现不佳的情况下，这是一个很大的数字，”波普先生说。 他指出，并非所有这些单元都会出售，但是，当一部分由一直打算出售的投资者推出市场时，其他人会感到出售的压力，因为他们无法获得抵押贷款。 因此，公寓市场部分牢牢地处于买家的地盘。 “如果买家认为他们得到了一个非常好的价格，他们会出手购买，”他说。 不过，交易有时很难达成。 例如，波普先生有一名客户最近刚卖掉联排别墅，“她想卖 140 万元，30 天后，它以 135 万元的价格售出。” 卖掉联排别墅后，她现在准备购买一套公寓。她现在想买一套 70 万到 80 万元的公寓，她不想多付钱，因为她的房子卖得比预期的要低。 他说，她接受了比预期更低的售价卖掉房子，但到目前为止，与她谈判的卖家都不愿意让步。